美麗島站旁景觀二房  新興買屋 / 新興買房 - 高雄店住吉達美麗島站旁景觀二房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：25.96 萬/坪
地址：高雄市新興區中正三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2+2房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：30.36 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.26 坪
附屬建物面積：1.7 坪
共同使用：5.4 坪
土地面積：3.41 坪
樓別/樓高： 11樓 / 12樓
屋齡：43 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近公園：中央公園
生活機能：新興傳統市場
附近交通：美麗島捷運站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於新興區市中心，鄰近美麗島捷運站、中央公園及六合夜市，生活機能極度成熟。樓層視野佳：11 樓為高樓層（共 12 樓），採光通風良好，隱私性與景觀寬廣度俱佳。格局方正實用：三房兩廳規劃雖非大戶，但使用坪數寬敞，且管理費低廉（每月 1000 元）。商辦雙重用途：可登記公司行號，適合居家辦公或小型工作室使用。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：43 年屋齡屬高齡大樓，可能面臨管線老化或維護問題。無停車位：總價不包含車位，在市中心通勤需求高的情況下，需額外解決停車煩惱與成本。衛浴配置少：2 房僅配 1 衛，對於家庭居住而言，早高峰使用可能產生競爭。贷款限制風險：高齡建物可能導致銀行核貸年限縮短或成數較低，影響買家負擔能力。
機會 (Opportunities)	投資收租潛力：鄰近商圈與捷運，租賃需求穩定，適合投資置產。重建預期性：位於市中心精華區，具備未來都市更新的重建潛在價值。稅務規劃空間：住辦型態可作為經營小本生意或辦公場所，節省租辦公室成本。
威脅 (Threats)	流動性降低：高齡老屋在二手市場流通性較差，若無重建共識，可能影響未來轉手價格。維護成本隱憂：雖管理費低，但大樓公共設施老化後（如電梯、外牆），可能需要大筆公共基金維修。政策與稅制調整：住辦用途可能在稅率或居住資格上有別於純住宅，需注意相關法規變革。

2. 物件評論

是否值得購買：視購屋目的而定（適合投資客、年輕首購族或居家工作者）

此物件位於高雄市新興區核心地段，擁有極佳的交通與生活機能優勢，特別是 11 樓的高層視野在老屋市場中難得一見。然而，43 年的屋齡是最大的考量點，這意味著您在購入後需評估銀行核貸條件（可能受限較嚴），以及未來可能的修繕風險。

主要購買理由：

地段價值穩固：市中心精華區配合捷運與公園優勢，長期保值性較高。
空間利用率高：格局方正且樓高視野好，居住舒適度在老屋中屬上乘。
使用彈性大：住辦性質適合兼顧生活與小型營業需求。

建議避開情況： 若您尋求的是次新大樓、對車位有強烈依賴，或是預計短期內有二胎、三代同堂等增加衛浴使用頻率的家庭需求，此物件可能並非首選。對於重視地段勝於房齡的買方而言，此價格（788 萬元）具備一定的談判空間與投資價值。

問與答

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高雄店住吉達

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證號: (113)登字第469877號

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