近成大  北區買屋 / 北區買房 - 台南大樓近成大開元商圈輕奢裝潢美三房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：26.28 萬/坪
地址：台南市北區勝利路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：開元大廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：29.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.89 坪
附屬建物面積：5.03 坪
共同使用：2.06 坪
土地面積：7.05 坪
樓別/樓高： 3樓 / 6樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：760 元/月
鄰近學校：開元國小,成功國中, 成功大學
鄰近公園：勝安香草公園
生活機能：開元市場
面臨路寬：14米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：鄰近成功大學、成大開元商圈，租賃需求穩定，具保值潛力。 2. 生活機能完善：周邊有開元市場、勝安公園及多個學校，飲食交通便利。 3. 格局實用：三房二廳二衛的配置符合小家庭或合租需求，坪數約 30 坪為黃金大小。 4. 入手門檻適中：以近成大區域而言，總價與單價具競爭力，適合首次購屋者。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：45 年屋齡在銀行核貸上可能受限，影響貸款年限或成數。 2. 無電梯疑慮：6 樓建築僅住 3 樓，雖為中間楼层，但若無電梯長期來看將降低便利性。 3. 車位問題：總價未包含車位，未來需另行解決停車問題，增加額外成本。 4. 裝潢隱憂：標示輕奢裝潢但屋齡高，裝修是否隱藏結構問題或僅為表面翻新需確認。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益穩：大學周邊承租率高，若作為投資置產，出租回報率可能優於一般住宅。 2. 低管理費：月繳 760 元的管理費低於該區平均，持有成本較低。 3. 老屋新用潛力：近商圈的老公寓有機會隨著都更議題被關注，但需謹慎評估時程。
威脅 (Threats)	1. 融資風險：銀行對老舊建物鑑價可能保守，導致實際可貸金額縮水，影響購屋預算規劃。 2. 維修成本：45 年建築的管路、外牆等隱形設施老化速度加快，後續自掏腰包維修機率增加。 3. 資產折舊：隨著屋齡持續增長，未來轉手流通性可能不如新成屋，受總價限制較大。