光武學區近竹科  東區買屋 / 東區買房 - 新竹竹北找房龍山社區大地坪透天大面寬屋況佳光武學區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~4088 萬~~3988 萬
參考單價：63.8 萬/坪
地址：新竹市東區愛民街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5+2房(室) 2廳
總坪數：62.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：58.23 坪
附屬建物面積：4.28 坪
土地面積：45.07 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：77 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：庭院式

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	土地稀缺性高：擁有約 45 坪的私有土地，在精華區屬於大地坪房產，居住密度低。地理位置優越：位於新竹市東區愛民街，鄰近國道一號、公道五路及 68 快速道路，進出竹科與市區交通便利。生活機能完善：周邊有全聯與好市多，日常採買便利；鄰近靜心湖與運動中心。學區資源穩定：屬於龍山國小與光武國中學區，符合九年國教免接送需求。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡達 77 年，房產結構安全需高度確認，且銀行對於老屋的貸款成數可能較低。維修成本隱憂：雖標榜屋況佳，但如此高樓齡透天，水電管線、防水防潮等隱藏工程極易老化，後續整修預算恐相當可觀。標示不一致風險：廣告標題提及「竹北」，但地址位於「新竹市東區」，可能影響學區認定或買家對地點的認知混淆。
機會 (Opportunities)	格局改造空間大：5 房 2 廳且面寬達 8 米，若購入後進行結構補強與現代化裝修，能滿足多世代共居或改善型居住需求。土地保值性：在竹科與清交大商圈外圍，核心區大地坪透天仍有較強的保值潛力與流通性。價格調整空間：考量屋齡極高，若能透過議價降低總價，將提高投資報酬率。
威脅 (Threats)	轉手流動性風險：過老的房產未來可能面臨買盤縮小，僅適合看重土地價值的客群。政策與法規限制：老舊房屋在重建或增建方面可能受都市計畫或國土管理法規限制。 *價格溢價疑慮：單價近 64 萬/坪對於 77 年老屋而言偏高，需確認是否已完全反映土地價值而非過度炒作。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需謹慎評估翻修預算與貸款條件

此物件適合「以土地為優先考量」或「有充足整修資金與時間」的買方。

主要理由：

土地價值優異：在竹北與新竹東區交界處，擁有近 45 坪的大地坪十分罕見，長期來看具備稀缺資產的保值性。
學區與位置雙強：同時涵蓋科園、龍山雙小學與光武國中，加上靠近竹科與快速道路，通勤與子女教育需求皆能兼顧。
風險提示：由於屋齡已達 77 年，購屋者必須在簽約前委託專業單位進行結構安全檢測，並向銀行確認貸款年限與成數。若計畫自住且對建築外觀無感度，需預留充足的翻修基金（預估需上百萬至百萬級別）。此外，請務必再次確認「龍山學區」與「東區地址」的登記關係，確保沒有標示錯誤導致學資格疑。若屋主價格能因屋齡給予較大幅度的讓步，此物件的投資性將更高。

問與答

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新竹竹北找房

范惠雯(仲介，收取服務費)

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新竹關埔曜群加盟店

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