安平大坪數豪宅  安平買屋 / 安平買房 - 台南買房賣屋安平海景全新未住百坪4房3平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6180 萬 (含車位價)
參考單價：38.68 萬/坪
地址：台南市安平區永華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：博悅
格局： 4房(室) 3廳 3衛 3陽台
總坪數：159.76 坪 (包含車位面積)
主建物面積：76.78 坪
附屬建物面積：9.7 坪
共同使用：73.28 坪
車位坪數：27.01 坪
土地面積：15.04 坪
樓別/樓高： 22樓 / 23樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：安平國中小慈濟國中小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：近國道號快速道路
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間極大：總坪數近 160 坪，屬稀缺豪宅規格，適合大家庭或多世代同住。 2. 景觀與層樓：位於次頂樓（22/23 樓），採落地窗設計，宣稱擁有安平海景視野。 3. 房屋狀況：屋齡僅 7 年且全新未住過，無舊化問題，可依喜好進行室內裝修規劃。 4. 系統完善：搭載日立全熱交換系統，通風與節能表現佳，居住舒適度高。 5. 配套齊全：附贈平面坡道車位，鄰近優質學區（安平、慈濟），生活機能便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 價格高昂：參考單價約 38.68 萬元/坪，總價破六千萬，對於多數購屋者門檻極高。 2. 坪數誤差疑慮：標題強調百坪，但室內含陽台僅 86 坪，實際居住使用坪數可能與預期有落差。 3. 轉手難度：超大型戶在房地產市場流動性較低，未來賣出時潛在買家範圍小。 4. 頂樓隱憂：次頂樓雖視野佳，但需留意夏季隔熱效果及屋頂防水維護責任。
機會 (Opportunities)	1. 個人化打造：因未入住，買方可依個人風格進行裝潢設計，創造獨一無二的夢想家。 2. 区域發展潛力：安平區持續開發中，若海景資源具稀缺性，長期增值空間可期。 3. 多功能運用：大坪數彈性高，可規劃為居家辦公室、休閒娛樂室或接待親友的空間。
威脅 (Threats)	1. 持有成本高：大坪數與豪宅屬性可能伴隨較高的房屋稅及管理費支出。 2. 交通噪音風險：鄰近快速道路與國道，需確認臨路側單位的隔音成效是否影響靜態生活品質。 3. 市場波動風險：高總價物件在房市下檔周期中，資產價值縮水的敏感度通常較高。

2. 物件評論

此物件位於台南安平核心區，具備「海景、新成屋、大坪數」三大亮點，對於尋求頂級生活品質且預算充足的買家而言，是一項極具吸引力的選擇。其全新未住的狀態與優質通風系統，能有效節省未來居住維護成本，且鄰近學區與交通優勢明顯，能滿足對生活機能要求極高的家庭需求。

然而，考量總價高達 6,180 萬且單坪單位價偏高，購屋者需審慎評估自身的財務負荷能力以及未來的資產流動性風險。若您是追求極致空間體驗、預算充裕且願意承擔大戶轉手難度較高的買家，此物件值得購買；但若以投資增值或短期持有為目的，則建議更加謹慎，並建議親自確認現場噪音與實際海景視野是否符合預期後再做決定。

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謝淑玲(仲介，收取服務費)

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