碳佐園區、86快速道  南區買屋 / 南區買房 - 台南買房賣房-碳佐園區當鄰居整新健身五樓寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：588 萬
參考單價：20.78 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：28.292 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.346 坪
附屬建物面積：3.04 坪
共同使用：1.906 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：77 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：永華國小、新興國中
鄰近公園：利南國宅-公兒25公園
生活機能：利南黃昏市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：物件分析報告（編號 1329215）

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與坪效合理：總價五百多萬在台南南區屬於低門檻，單價約 20.78 萬，對於需要三房空間的買家來說負擔較輕。室內格局完整：3 房 2 廳 2 衛的配置非常實用，適合親子家庭或需居家辦公者，且空間規劃已達「整新」狀態，可立即入住節省裝修成本與時間。生活機能成熟：鄰近利南黃昏市場、碳佐麻里園區及永華國小，日常採買、子女就學與通勤交通都非常便利。
劣勢 (Weaknesses)	建築屋齡極長：資料顯示屋齡為 77 年，屬高齡建物，可能影響銀行貸款成數或年限。頂樓且無電梯：位於 5 樓 /5 樓，屬於頂樓公寓型態，對於長輩、幼童或不方便爬樓梯者而言，日常上下樓較為勞累。無車位：總價不包含車位，在台南市區停車可能需依賴附近路邊或付費停車場，需考量通勤便利性。
機會 (Opportunities)	學區價值穩定：鄰近永華國小與新興國中，若以子女就學為主要目的，此地產的學區屬性具備長期保值潛力。區域更新潜力：周邊有碳佐麻里園區開發計畫，可能帶動該區塊未來的環境提升與人流聚集。裝潢現狀良好：因為已重新整理過，買家可免去老舊房屋的整修麻煩，直接按喜好挑選入住。
威脅 (Threats)	金融貸款風險：高齡建物常遭遇銀行鑑價困難或貸款年限縮短的問題，需評估自備款與現金流壓力。轉手流動性低：老舊公寓市場接受度較新式社區低，未來若需變現，潛在買家族群可能受限，且面臨屋況逐年惡化導致維修成本增加的風險。頂樓漏水隱憂：5 樓頂樓在經歷多年後，天花板防水層老化風險較高，雨季時需注意是否有滲漏問題。

2. 物件評論

此物件屬於「低門檻入主成熟區域」的類型，適合預算有限但對生活機能與學區有強烈需求的買家。考慮到屋齡已達 77 年，這對於購屋決策是關鍵的風險點。若您的計畫是長期自住（如子女就學需求）且能自行承擔可能的維修成本，或者擁有充足的現金流以克服銀行貸款限制，那麼此物件因價格實惠且裝潢新穎，具有一定的購買價值。但若您傾向短期投資或對房屋資產保值性要求較高，高齡建物可能帶來的轉手難度與金融風險則需謹慎評估。

建議： 在決定購入前，務必再次確認精確的建築完工年份及屋況檢查報告，並諮詢合作銀行關於該屋齡的貸款資格，以確保交易安全與財務規劃無虞。