東區買屋 / 東區買房 - 東區透天大樓煙波四季高樓層景觀三房平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1658 萬 (含車位價)
參考單價：34.74 萬/坪
地址：台南市東區東門路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波四季
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：47.72 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.69 坪
附屬建物面積：2.64 坪
共同使用：20.39 坪
樓別/樓高： 9樓 / 13樓
屋齡：8 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：9285 元/月
管理描述：季繳
朝向方位：坐東朝西
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件買方分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於台南市東區核心地帶，擁有成熟的周邊生活圈與優質學區資源。 2. 戶型格局寬敞：47.72 坪規劃為三房兩廳，空間利用率佳，適合家庭居住需求。 3. 樓層景觀良好：位於高樓層（9 樓至 13 樓），採光與視野較佳，隱私性亦佳。 4. 屋齡新穎：僅 8 年屋齡，結構狀況穩定，減少了日後房屋維修的風險與成本。
劣勢 (Weaknesses)	1. 管理費偏高：每月 9,285 元的固定支出，對長期持有成本造成一定壓力。 2. 總價門檻不低：總價超過 1,600 萬，對於首購族或預算受限的買家具有壓迫感。 3. 單價價格水準：參考單價約 34.74 萬/坪，在東區雖屬常態，但相比非電梯社區或舊案區稍高。
機會 (Opportunities)	1. 生活機能完善：鄰近市場、公園與交通要道，極適合有小孩的家庭及通勤族。 2. 保值潛力：東區為台南傳統優質居住區，人口結構穩定，長期資產保值性較強。 3. 車位配置：包含平面式車位，解決停車難題並提升使用便利性。
威脅 (Threats)	1. 市場利率變動：若處在升息循環中，房貸利息成本將增加，影響購屋負擔能力。 2. 流動性風險：高總價物件通常買賣週期較長，未來轉手可能需要較長時間尋找合適買家。 3. 管理品質變化：高管理費需對應高品質的維護，若社區後續管理不佳，可能影響居住體驗與房價。

二、物件評論

此物件適合預算充裕且重視生活品質的小家庭購置。東區的地理位置與優質學區資源是該案最大的競爭優勢，加上 8 年屋齡的高樓層三房格局，提供了相當寬敞的居住空間與良好的採光視野，非常符合對成長性有需求的年輕家庭。

然而，每月近萬元的固定管理費用較高，購屋者在評估總負擔能力時應將此納入考量。若您的預算可消化初期付款與後續利息成本，且不介意較高的持有成本，此物件能為您提供穩定且舒適的居住環境，整體而言值得購買，建議可進一步考察社區目前的維護狀況是否與管理費相符。

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