芝山站文昌國小  士林買屋 / 士林買房 - 福國頂佳雙溪河濱美寓-大同房屋買賣

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2750 萬
參考單價：121.79 萬/坪
地址：台北市士林區福國路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：22.58 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.58 坪
土地面積：7.41 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：52 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：文昌國小明德國中蘭雅國中
鄰近公園：德華公園雙溪河濱公園
附近交通：芝山站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

福國頂佳雙溪河濱美寓買房者分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	交通便利與配套完善：鄰近芝山捷運站，步行約 350 公尺，通勤方便；學校資源豐富，文昌國小、明德國中均在學區內。居住空間實景：格局為 3 房 2 廳 2 衛，對於家庭居住來說空間充足；房屋採光良好，且已全新裝潢，省去了整修時間與成本。環境氛圍：鄰近雙溪河濱公園與德華公園，提供優良的休閒運動環境，生活品質佳。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡達 52 年，屬於高齡老公寓，可能存在管線老化、防水隔熱效果不佳等隱憂。樓層與無電梯：位於 4 樓（頂樓），且為無電梯公寓，對於長者或行動不便者不友善，且頂樓易受日照影響溫度。缺乏車位：買賣標的不含車位，在台北士林區停車可能是個挑戰。單價偏高：考慮到屋齡超過 50 年，每坪 121.79 萬的單價在老公寓市場中屬於中高價位。
機會 (Opportunities)	學區需求穩定：台北市學區資源稀缺，文昌國小學區通常具有穩定轉售與出租需求。老屋重建潛力：若鄰近地區有都更或危老重建計畫，此類土地價值高的舊公寓可能受益。自住舒適度：全新裝潢意味著買家可立即入住，且符合現代人對居住環境的現代化需求。
威脅 (Threats)	銀行貸款限制：因屋齡過高，銀行核貸成數可能會降低或放款年限縮短，增加購屋者的自籌資金壓力。轉手流動性：隨著屋齡增加，未來出售時可能面臨買方對於結構安全或貸款困難的疑慮，影響流動性。維護成本上升：老公寓的公共維護或修繕費用可能隨時間增加，且因無電梯，居住舒適度較低，對年輕世代吸引力不如電梯大樓。

2. 物件評論

購買建議：需視個人需求與談判空間而定（謹慎考慮）

此物件對於**「重視通勤效率、子女學區需求且預算有限」**的家庭來說，具備一定的吸引力。主要理由在於其優越的地理位置（芝山站與學區）以及實用的三房格局，加上全新裝潢可即住即用的特性，能省卻老屋整修的大筆開銷。

然而，潛在風險也不容忽顯。屋齡 52 年屬於老公寓，且位於頂樓無電梯，這對未來居住舒適度、維護成本及銀行貸款條件皆有負面影響。每坪單價近 122 萬在老屋市場中並不便宜，建議買房者在議價時，應針對屋齡老舊、頂樓漏水風險及無車位等劣勢，要求賣方給予較大的價格折讓。若預算允許或無法接受爬樓梯與高齡建築風險，建議轉向其他較新的社區物件；若以學區與通勤為首要考量且願意自行承擔老屋維護責任，此物件可列入考量。