鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 專約稀有物件鶯歌火車站3+1房+平面車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2388 萬~~2150 萬 (含車位價)
參考單價：41.75 萬/坪
地址：新北市鶯歌區行政路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：豐采四季
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：51.5 坪 (包含車位面積)
主建物面積：31.18 坪
附屬建物面積：4.27 坪
共同使用：7.64 坪
車位坪數：8.41 坪
其他面積：8.41 坪
土地面積：8.63 坪
樓別/樓高： 2樓 / 7樓
屋齡：17 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 華廈
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2985 元/月
朝向方位：坐西朝東
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析：鶯歌火車站 3+1 房 + 平面車位物件

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段便利：鄰近鶯歌火車站，交通運輸便捷，生活機能成熟。 2. 格局罕見：擁有 4 房 2 廳的大空間規劃，且為 3+1 房設計，空間利用率高，適合大家庭。 3. 車位包含：單價內包含平面車位，在車站周邊車位稀缺的情況下，此為額外加分。 4. 屋齡適中：17 年屋齡，社區環境尚新，無需承擔老舊公寓的結構風險。
劣勢 (Weaknesses)	1. 土地使用分區：標示為商業用（住辦），非純住宅，影響房屋稅率與契稅。 2. 樓層較低：位於 2 樓，隱私性較差，且易受街面噪音與昆蟲影響。 3. 貸款限制：商業用或住辦性質，銀行貸款成數或利率可能與一般住宅不同。 4. 管理費：每月約 2985 元，雖合理但需確認是否包含商業用電水費標準。
機會 (Opportunities)	1. 租金潛力：鄰近車站與商業區，適合租賃或作為居家辦公室，需求穩定。 2. 彈性使用：住辦性質允許部分營業使用，可作為小型工作室或居家辦公空間。 3. 價格優勢：相較於周邊住宅，單價可能具有競爭性，適合預算有限但需大空間者。
威脅 (Threats)	1. 轉手困難：商業用身份縮小買家族群，未來出售時流動性可能低於純住宅。 2. 政策風險：若政府針對商業住宅使用有更嚴格稽查，可能影響居住或營業權益。 3. 居住干擾：鄰近火車站可能有通勤人潮擁擠或噪音問題，影響居住品質。

2. 物件評論

購買建議：特定需求者值得考慮，一般住宅購屋者需謹慎評估。

此物件最大的亮點在於「鄰近火車站的交通便利性」以及「2150 萬包含 51.5 坪與車位」的實用性，尤其適合需要 4 房大空間的家庭，或是計劃將其中一房作為工作室的使用者。然而，「商業用」的土地分區與屋齡是潛在風險點。這意味著購屋者在貸款資格、房屋稅率及未來轉售難度上，與一般純住宅有顯著差異。

主要理由：