3+1房 4房火車  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 專約稀有物件鶯歌火車站3+1房+平面車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2388 萬~~2150 萬 (含車位價)
參考單價：41.75 萬/坪
地址：新北市鶯歌區行政路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：豐采四季
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：51.5 坪 (包含車位面積)
主建物面積：31.18 坪
附屬建物面積：4.27 坪
共同使用：7.64 坪
車位坪數：8.41 坪
其他面積：8.41 坪
土地面積：8.63 坪
樓別/樓高： 2樓 / 7樓
屋齡：17 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住辦/ 華廈
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2985 元/月
朝向方位：坐西朝東
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下基於買房者角度，對該物件進行分析與評論：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間效能高：總面積 51.5 坪（含車位），4 房 2 廳 2 衛配置，適合多人口家庭或三代同堂。 2. 車位價值：鶯歌火車站周邊車位供需緊張，含平面車位是極大加分。 3. 交通便捷：鄰近火車站、公車及快速道路，通勤與出遊便利性高。 4. 單價合理：參考單價約 41.75 萬/坪，在該區域屬合理範圍。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層位置：2 樓屬低樓層，隱私性與採光可能受影響，且需注意潮濕或噪音問題。 2. 屋齡因素：屋齡 17 年，非新成屋，可能需投入預算進行裝修或設備更新。 3. 價格落差：系統資料總價 2150 萬與描述文字中的 2388 萬有顯著差異，需確認真實售價。 4. 物業型態：標註為「住辦」型態，需確認水電計費方式及稅務成本是否與一般住宅相同。
機會 (Opportunities)	1. 居住升級：此坪數可容納更多成員，滿足家庭成長需求，且 3+1 房規劃彈性大。 2. 轉手潛力：車站區域通常具保值性，且車位為硬通貨，未來釋出或轉手較容易。 3. 議價空間：價格不一致及屋齡較長可能為買方提供議價空間。 4. 低管理費：每月 2985 元的管理費相對低廉，長期持有成本較低。
威脅 (Threats)	1. 價格資訊混亂：不同資料顯示價格差異達 200 多萬，恐有誤導或潛在隱藏費用風險。 2. 房產稅制：「住辦」或混合使用身份，若被認定為商用，持有稅率可能高於一般住宅。 3. 環境干擾：低樓層臨路，若鄰近動線繁忙路段，噪音與粉塵影響生活品質。 4. 中介干擾：一家委託多家店面聯賣，買方可能遭遇過多電話促銷，造成困擾。

2. 物件評論

是否值得購買： 值得列入重點考慮名單，但需在簽約前徹底釐清資訊。

主要理由： 此物件最大的亮點在於「大坪數含車位」與「車站核心區」，單價 41.75 萬/坪對於能容納 4 房的空間來說，在鶯歌站前區域具有相當的性價比。對於有大家庭居住需求或長期持有的買方，這是一個不錯的選擇。然而，您必須先解決兩個關鍵風險：第一，務必與房仲確認實際成交總價是 2150 萬還是 2388 萬，避免後續落差；第二，確認「住辦」性質是否影響到水電費率與房產稅，這將直接影響持房成本。若這兩點能確認無虞，且您能接受低樓層的條件，這是一筆具備實質居住價值的標的。