金龍國小電梯華廈  汐止買屋 / 汐止買房 - 1023明湖培園.4房車華廈｜金龍湖旁法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1486 萬~~1191 萬 (含車位價)
參考單價：22.17 萬/坪
地址：新北市汐止區明峰街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號： 113高10189
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：明湖培園
格局： 4+4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：53.73 坪 (包含車位面積)
主建物面積：32.38 坪
附屬建物面積：5.02 坪
共同使用：16.33 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 4樓 / 7樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：昇降機械式
車位描述：B1-3
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：金龍國小.樟樹實中
生活機能：金龍市場
附近交通：金龍湖公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：物件分析報告

以下針對編號 1306499「明湖培園」物件，從購屋者角度進行的 SWOT 分析與評論總結。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與產權優勢：本案為第 3 次拍賣，以 1191 萬元成交，價格較前兩次大幅調降，且法院保證產權清晰，抵押權設定將於拍定後塗銷。地點與機能：位於汐止明峰街，鄰近金龍湖及公車站，生活機能成熟，周邊有金龍市場、家樂福等，且學區包含金龍國小與樟樹實中。居住空間：總坪數約 53.73 坪（含車位），為 4 房 2 廳 2 衛，格局方正，適合大家庭；且為華廈型社區，公設率通常較低，公廳區域寬敞。
劣勢 (Weaknesses)	屋況老舊與損壞：屋齡達 31 年，屬於老舊大樓。現場調查指出浴室及靠近陽台房間有輕微漏水問題，室內狀況無法現場進入查看，僅能依平面圖推斷。車位與公共設施風險：附帶的機械式車位因地震及淹水受損已久，目前無法使用，且地下室泡水導致鋼筋裸露，暗示大樓可能存在結構性隱患或排水不良問題。無法實地看屋：作為法拍屋，無法進內參觀，買家需依賴資料判斷，存在資訊不對稱風險。
機會 (Opportunities)	整修與增值空間：若買家具備修繕預算，透過修復漏水、解決車位問題及翻新老屋，可大幅提升居住品質與未來轉售價值。低公設優勢：相較於高樓層大樓，此華廈社區公設較低，實質得房率高，居住舒適度佳，特別適合重視空間實用性的購屋者。專業協助資源：有代標團隊提供專業鑑價、銀行代墊尾款及法律把關服務，可降低法拍流程的複雜度與風險。
威脅 (Threats)	隱形工程成本：地下室鋼筋裸露及泡水跡象可能代表更大的結構性問題或水患風險，後續修復工程可能涉及高額費用且難以完全估測。潛在法律與交屋風險：雖保證點交，但債務人及其父親目前居住其中，實際搬遷時程可能產生延遲或干擾，需保留心理準備與時間成本。銀行評估風險：因屋況老舊及停車位損壞嚴重，銀行在辦理貸款估價時可能會低於成交價，導致買家需自籌頭期款比例增加。

2. 物件評論

此物件價格具有吸引力，特別適合預算有限但追求大坪數與學區的買家，或是願意投資舊屋翻新的投資者。

主要理由如下：

性價比高：3 次拍賣底價約 1191 萬元，平均單價低於同區一般市場行情，且為 4 房大格局，在汐止區具備一定競爭優勢。
學區與環境：鄰近金龍湖與多所學校，生活機能为優勢，若能妥善解決室內漏水問題，居住品質尚可。
結構隱憂需評估：地下室鋼筋裸露與車位損壞是最大風險點，建議優先確認該問題是否影響大樓整體結構安全及未來貸款評估，並預留充足的修繕預算。

購買建議：如果您是**「自用且有能力處理整修」或「投資客」，此物件在排除隱形成本後值得嘗試標購；但若您「急需入住」、「預算有限無法負擔額外修繕費」或「對老舊結構隱憂無法接受」**，則建議暫緩購買，以免後續負擔過重。

問與答

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