南高雄買房愛河三房  三民買屋 / 三民買房 - 南高雄買房面愛河第一排【長谷威尼斯】明亮溫馨三房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：21.26 萬/坪
地址：高雄市三民區同盟三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：長谷威尼斯
格局： 3房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：37.528 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.857 坪
附屬建物面積：3.067 坪
共同使用：6.604 坪
土地面積：2.639 坪
樓別/樓高： 3樓 / 24樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2055 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：南高雄愛河第一排住宅

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格具吸引力：總價 798 萬對於三居室且面愛河景觀的物件而言，屬於相對親民的入手門檻。 2. 地段與環境：位於愛河第一排，鄰近美術館及中都濕地重劃區，兼具景觀優美與未來升值潛力。 3. 生活機能完善：周邊交通便利，鄰近超市、市場，適合日常採買與通勤。 4. 空間格局舒適：三房二廳設計，對於家庭成員居住需求配置合理，且衛浴經改造後具特色。
劣勢	1. 屋齡較長：屋齡達 31 年，可能面臨管線老舊或需要整修的情況，且銀行貸放年限可能受限。 2. 樓層較低：位於 3 樓，對於採光、隱私性及視野高度影響較大，亦可能有噪音或蟲蟻干擾。 3. 衛浴配置不足：原為兩間衛浴改為一室，三房僅配一衛，若家庭人數多時早晚使用可能擠迫。 4. 車位未包含：總坪數不含車位，購屋者需額外規劃停車問題或租金成本。
機會	1. 區域發展潛力：周邊中都濕地重劃區持續開發，未來生活圈完善後有望帶動房價上漲。 2. 租賃需求穩定：鄰近美術館與河濱公園，對於喜歡藝文風情或親子家庭而言，長期租賃或自用價值高。 3. 改造空間：部分管線若趁購入時整修，可提升居住品質並延長使用壽命。
威脅	1. 老屋轉手難度：隨著屋齡增加（接近 40-50 年），未來出售時銀行融資條件可能更嚴格，影響流動性。 2. 防洪潛在風險：位於河濱第一排，需謹慎評估高水位或大雨時的淹水風險與安全隱患。 3. 維修基金壓力：老舊社區可能需要編列較高比例之公共設施修繕費用，增加持有成本。

2. 物件評論

這處位於三民區同盟三路的長谷威尼斯住宅，整體而言是一份**「適合特定需求買家的高性價比選擇」**，但不建議作為投資短期持有的標的。

若您預算有限，卻非常重視生活品質與親水環境，且家庭人數不多（如 2-3 人），此物件在價格與景觀優勢下非常值得考慮。總價 798 萬能買到愛河景緻與美術館商圈配套，實惠程度高於周邊新成屋。然而，您必須接受其老屋屬性帶來的挑戰，包括 31 年的屋齡可能影響銀行貸款成數與年限，以及 3 樓低樓層對於私密性和採光的限制。此外，三房一衛的配置僅適合小家庭，若未來有擴增成員規劃，需評估衛浴使用的便捷度。

建議您在購屋前務必詳細查詢該區域的防洪紀錄，並確認建築現況是否需要大規模整修，以確保居住安全與安心。

問與答

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南高雄買房

林成龍(仲介，收取服務費)

暱稱：成龍~成家有我真幸福

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成龍~從事不動產買賣已近20年！
基本所學為土木工程，近年來再加修工業工程與管理，攢研行銷學！
"將心比心"是成龍服務客戶的理念，透過正確的理念，成龍獲得的不僅是銷售成績亮眼，還有更多客戶的信任與肯定！感謝愛護照顧我的客戶朋友們，有您們真好！
成龍專攻高雄全區及周邊區域的各種類型不動產，尤以鳳山.前鎮.三民.苓雅.大寮的銷售成績更為亮眼！也曾在大寮，二個月內賣出12筆土地的紀錄~~~
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