北區買屋 / 北區買房 - 東區透天公寓北區長榮新城近成大近台南火車站高樓三房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1389 萬~~1358 萬 (含車位價)
參考單價：26.61 萬/坪
地址：台南市北區長榮路五段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：長榮新城
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：51.04 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.46 坪
附屬建物面積：2.72 坪
共同使用：17.86 坪
樓別/樓高： 13樓 / 14樓
屋齡：22 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐西朝東
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：緊鄰台南火車站與成大，交通便利且生活機能成熟，適合通勤族或學生家庭。戶型格局合理：三房兩廳兩衛的格局，空間分配寬敞，適合二至四人的家庭居住需求。高樓層視野：位於 13 至 14 樓，通常擁有較佳的採光、通風與隱私性，避免底樓潮濕或吵雜問題。車位資源：配置坡道式平面車位，使用上較為便利且車輛受損風險較低。管理費親民：每月 1200 元的管理費在電梯大樓中屬合理水準，長期居住成本可控。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 22 年：雖非老舊房產，但部分管線或外牆可能需留意保養狀況，且相較於新案缺乏現代化設施。廣告標題誤導：建案名稱標示「東區」，但地址實際位於「北區」長榮路五段，此資訊落差可能造成購屋者混淆，需務必核實產權與行政區劃。單價偏高風險：以 26.61 萬/坪計算，在同等屋齡社區中價位處於中高檔，若無獨特優勢可能影響未來轉手競爭力。坪數分配：51 多坪規劃三房，平均每房約 17 坪含公設，房間實用面積對於追求大空間的家庭而言稍顯緊湊。
機會 (Opportunities)	租賃收益穩定：鄰近大學與交通樞紐，吸引學生、教職員工租屋，若作為投資標的，租金回報率相對穩定。翻修增值潛力：針對內部格局或設備進行現代化改造（如更換廚衛、燈光），可提升居住質感並增加房屋總價潛力。區域發展：北區與東區交界處持續有舊城區更新計畫，長期來看周邊環境可能改善，帶動資產價值。
威脅 (Threats)	市場供給競爭：成大周邊新案不斷推出，若新房價格親民或贈送車位，可能分流購買力，影響此物件的流通速度。維修基金潛在支出：隨著屋齡增加，未來社區大規模修繕時，管理費可能調升或需繳納特別公金，增加持有成本。資訊錯誤風險：因標題與地址不符，若未確認清楚是否涉及產權登記錯誤，後續辦理產權移轉或貸款時可能衍生行政麻煩。

2. 物件評論

此物件適合「重視生活便利性」且「打算中長期居住」的購屋者。

主要理由如下：

地段優勢明顯：台南火車站與成大雙重加持，無論自用通勤或出租回報率都具有高度競爭力，地理位置是此房源最大的賣點。
需謹慎確認資訊：標題標示「東區」卻位於「北區長榮路」為顯著疑點，建議務必在簽約前查閱土地及建號登記資料，確認行政區劃與產權是否一致，避免誤購風險。
性價比取決於屋況：考慮到 22 年屋齡，若您偏好新房則非首選；若能接受適當翻修以換取低樓下或大坪數難以取得的便利地段，此物件在總價 1358 萬的價位上具備一定的投資與居住價值。

總結來說，建議購買，但需先解決資訊標示不一致之疑慮並詳查屋況後再行決策。

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