東區買屋 / 東區買房 - 東區透天公寓東區指標富立耘非凡稀有釋出輕屋齡四房雙平車邸

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 110

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6288 萬 (含車位價)
參考單價：53.35 萬/坪
地址：台南市東區林森路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：耘非凡
格局： 4房(室) 2廳 4衛
總坪數：117.87 坪 (不含車位面積)
主建物面積：64.67 坪
附屬建物面積：8.38 坪
共同使用：44.82 坪
樓別/樓高： 3樓 / 26樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：雙車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：5266 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	優質地段與配套：位於台南東區林森路一段，周邊學區、市場及公園資源豐富，生活機能完善。空間規劃寬敞：總坪數近 118 坪，配置四房兩廳四衛，適合多代同堂或大家庭需求，隱私度高。屋況良好：屋齡僅 10 年，屬輕屋齡物件，入住初期維修負擔較低，居住舒適度佳。
劣勢 (Weaknesses)	資訊標示矛盾：標題宣稱「透天公寓」但產品型態為「電梯大樓」，且位於 26 樓建築的 3 樓，需確認實際建築定義與法規。樓層隱私性：位於低樓層（共 26 樓中的 3 樓），可能受鄰棟遮擋或街道噪音影響，視野與私密性不如高樓層。車位權利不明：資料顯示坪數不含車位，雖有平面坡道車位資訊，但未明確標示車位價格是否含於總價內。
機會 (Opportunities)	利於家庭長期居住：大空間與多衛浴設計極適合需要多人共同生活的家庭，能滿足長期的居住需求。東區增值潛力：台南東區為核心發展區域，隨著周邊建設成熟，物業價值有望穩定成長。
威脅 (Threats)	市場流動性風險：高總價且大坪數物件，轉手難度通常高於一般住宅，流動性較低。管理成本隱憂：高層電梯大樓的公共設施維護費與潛在維修基金隨時間可能調漲，需評估長期持有成本。資訊確認風險：因標題描述與實際型態存在落差，若購屋前未詳加查核，恐影響心理預期。

2. 物件評論

此物件對於**「多代同堂」或「家庭成員眾多」**的購屋者來說，具備相當高的配置價值，主要理由在於其東區核心地段、近乎 118 坪的大面積空間以及良好的屋況。四房四衛的設計能完美解決家庭生活動線與隱私需求，且輕屋齡意味著您入住後無需擔心大額修繕費用。

然而，作為買方需要特別注意以下兩點建議：第一，確認價格包含項目。務必釐清總價 6,288 萬是否已包含該坡道平面車位的使用權，或需另行付費，以免預算超出預期。第二，確認樓層隱私。3 樓位於 26 層高樓的極低處，建議親自視察是否有隔間遮擋、噪音干擾情況，以確保居住品質。

總體而言，若能釐清車位成本並接受低樓層特性，此物件在東區的大坪數透式空間相當稀有，值得列入購屋名單優先考慮。

問與答

我要發問

東區透天公寓

謝承家(仲介，收取服務費)

暱稱：謝承家

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0920-656630

訂閱：0 (加入)

台南南紡銘星加盟店

經紀業名稱: 銘星頂森不動產仲介經紀有限公司

證號: (114)登字第485869號

東區透天公寓謝承家 0920-656-630
大家好，我是您的房仲小助手！我非常珍惜每一次與客戶的相遇，因為我深信每個家都承載著獨特的故事。我的特質是誠實與負責，堅持用細心和專業來為每一位客戶服務。我在這個行業中，常以幽默的方式化解緊張的氣氛，讓您在買賣房產時更輕鬆自在。

專業領域包括住宅買賣，而我特別擅長於我們這個社區，熟悉每一條街巷、每個角落，時刻關注市況變化，希望能用我的專業知識為您找到最適合的家。

我始終堅守同理心，了解您的需求，並以沉穩與謹慎的態度應對每一個挑戰。若您在尋找理想房產的過程中有任何疑問，請不要猶豫，隨時聯繫我，我樂意提供幫助，讓我們一起實現您心中的家！✉️?

我家粉絲團