東區買屋 / 東區買房 - 東區透天大樓忠孝國中學區宏總新中國實在大四房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：990 萬
參考單價：22.99 萬/坪
地址：台南市東區崇善一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：宏總新中國
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：43.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.4 坪
附屬建物面積：3.5 坪
共同使用：9.17 坪
樓別/樓高： 9樓 / 18樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2357 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	學區與地段：位於台南市東區忠孝國中學區，滿足子女就學需求。空間規劃：43 坪四房兩廳雙衛配置，適合多人口家庭使用，居住機能性高。樓層條件：9 樓居於中上層，採光與通風良好，隱私性亦佳。價格優勢：總價接近千萬，在東區電梯大樓中具市場競爭力。
劣勢	屋齡問題：房產已達 30 年，可能面臨管線老舊、維修成本增加等潛在風險。無車位配套：總坪數不包含車位，在東區熱門地段需額外考慮停車難題或租購成本。貸款年限：屋齡較高可能影響銀行核貸年限，增加長期利息負擔或降低可貸成數。
機會	改善居住品質：適合計畫將老屋翻新，以現代化設計提升居家環境價值。生活機能成熟：周邊市場、公園及交通便捷，利於日常生活動線與休閒娛樂。家庭長期穩定：對於有子女教育規劃的家庭，該學區能提供穩定的就學資源。
威脅	轉手流動性：老舊電梯大樓在未來出售時，競相對象可能不如新成屋具吸引力。硬體折舊：隨著時間推移，外牆與公共設施維護費用可能上升。區域漲幅緩慢：相較於新興開發區，此類老社區房價漲幅可能較為平緩。

2. 物件評論

這筆物件對於有子女就學需求且重視空間的買家而言值得考慮。

主要理由如下：東區忠孝國中學區具有穩定的教育價值，加上 9 樓的采光與通風條件優異，43 坪的四房格局能滿足大家庭長期的居住規劃。此外，每坪單價在區域內算具吸引力。然而，買家必須正视其30 年屋齡可能帶來的維修風險及無車位的困擾，若家庭車輛需求高，需預留額外預算解決停車問題。整體來說，若資金允許且計畫長期自住，這是一樁性價比相當不錯的選擇。

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