學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 星都心時尚4室華廈+平面車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2250 萬~~2088 萬
參考單價：39.93 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮光明路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：星都心
總坪數：52.29 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.01 坪
附屬建物面積：1.7 坪
共同使用：14.13 坪
其他面積：8.45 坪
土地面積：8.12 坪
樓別/樓高： 2樓 / 14樓
屋齡：6 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 辦公
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位386號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2271 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理處理
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：超
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間利用率極高：52.29 坪擁有 4 房 2 廳格局，對於一般購屋者而言，此面積與房間數的配比難得，適合家庭成長需求。低总价門檻：總價約 2088 萬元，在竹東地區提供大坪數空間，入手壓力相對較小。新屋優勢：屋齡僅 6 年，設施現代，且已含簡易裝潢，入住前無需大動干戈。生活機能完善：鄰近二重國小、公園及夜市商圈，日常采買與子女就學便利度高。
劣勢 (Weaknesses)	產權性質限制：為商業用（住辦）產品，非純住宅。這意味著水電費率較高，且房屋稅與土地增值稅通常較住宅高。樓層考量：位於 2 樓，雖出入方便，但可能涉及隱私、噪音及採光通風不如中高樓層的問題。貸款限制：銀行對於非住宅產權的放款成數與利率審核通常比住宅更為嚴格。學區資格疑義：雖鄰近學校，但因土地分區為商業用，需確認是否完全符合該學區之入學戶籍登記規範。
機會 (Opportunities)	投資收租潛力：因總價低且具 4 房大空間，易轉手或作為出租用途（如辦公室、套房），租金報酬率可能優於同區住宅。增值空間：竹東為新竹科學園區衛星城市，配合公道五路與 68 快速道路動線，區域交通改善可能帶動房價上漲。低管理費：每月約 2271 元的管理費在大型社區中屬合理偏低水準，長住持有成本較易控制。
威脅 (Threats)	轉手流動性風險：商業產權的買方客群通常比住宅小，未來出售時可能需要更長時間或接受較低溢價。政策變動風險：政府對於商用建築之規範（如居住安全性、消防法規）若收緊，可能影響後續居住品質與估值。環境噪音：鄰近交通要道（68 快速道路、北二高），部分時段可能會有車流噪音干擾。

2. 物件評論

是否值得購買： 對於特定需求的買家而言，此物件具有高性價比，是值得入手的選擇；但若是追求純住宅屬性或對學區有嚴格要求者，則需格外謹慎。

主要理由： 此物件最大的吸引力在於「高性價比的空間」與「新穎的屋況」。用 2000 多萬的總價換取 52 坪且擁有 4 個房間的大空間，在竹東地區是非常少見的優勢，特別適合預算有限但希望擁有寬敞生活空間的家庭，或是打算長期持有收租的投資者。此外，低管理費與新屋無需整理的優點，能顯著降低初期的入住成本。

然而，您必須注意這是「商業用」住宅（住辦），這會導致持有成本（稅賦）較高，且銀行貸付比例可能不如普通住宅便利。此外，因產權性質問題，若您將此房視為唯一住所並依賴特定學區入學資格，務必先向學校或相關單位確認該地址的入學認定標準，以免權益受損。總之，若能接受其非純住宅的屬性差異，這是一棟兼具生活機能與空間優勢的優質物件。

問與答

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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