台南土地網  北區買屋 / 北區買房 - 北區御鼎雙璽四房雙車景觀邸台南土地網

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3150 萬
參考單價：39.13 萬/坪
地址：台南市北區西門路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 4陽台 1廚房
總坪數：80.5 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.95 坪
附屬建物面積：4.7 坪
共同使用：18.91 坪
其他面積：15 坪
土地面積：6.16 坪
樓別/樓高： 11樓 / 19樓
屋齡：16 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2-82, B4-33
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：4574 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：立人國小、民德國中、台南二中
鄰近公園：台南公園
生活機能：大潤發、鴨母寮市場
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析與購買建議

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段與規模稀缺性：位於台南市北區西門路三段，緊鄰火車站、轉運站及新光三越商圈，生活機能極度成熟。單屋總坪數達 80.5 坪且為四房雙車，在同區域內屬於稀缺的大戶資源，適合多代同堂或重視隱私與空間的家庭。交通與學區優勢：擁有優質通達性，鄰近立人國小、民德國中及台南二中，滿足親子家庭的就學需求。視野與格局：11 樓位於中高層，視野寬闊且採光通風良好，結合方正格局，居住舒適度高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：房屋已達 16 年，雖非陳舊老宅，但相較於新成屋，外觀與公共設施的現代化程度可能稍顯老化。功能配置均衡性：四房設計搭配僅兩間衛浴，若家庭成员人數較多或需頻繁使用，晨間盥洗動線可能會產生競爭壓力。持有成本：每月管理費約 4574 元，對於高價位的豪宅型住宅來說雖屬常態，但需考量長期持有心態。
機會 (Opportunities)	資產保值潛力：市中心地塊資源不可再生，加上大坪數優質學區房在市場上流通量少，具備抗跌與長期增值的潛力。租金收益穩定性：鄰近商圈、學校及交通樞紐，對於尋求通勤便利或陪讀的家庭具強大吸引力，潛在租客來源穩定。居住體驗升級：屋齡 16 年適逢內部翻修週期，若購入後能進行軟裝更新，可大幅提升居住質感與空間利用率。
威脅 (Threats)	老建築維護風險：隨屋齡增長，需關注管委會對電梯、外牆及管道等公共設施的修繕計畫，避免未來產生高額的大修費用。市場競爭加劇：同區域可能會有新推案或預售屋提供更新的硬體設施與停車空間規劃，形成潛在的替代選項。房價波動：整體房地產市場若面臨調整，高單價物件在流動性上通常較低屋齡中古屋稍慢。

2. 物件評論

此物件位於台南市北區核心地帶，具備「大坪數、雙車位、強學區、金三角交通」四大標配，對於重視生活機能與居住寬度的買方來說，是非常具吸引力的優質選擇。480 萬的單價在市中心雖不低，但考量其不可再生的地段資源與稀缺的大戶格局，具備相當的收藏價值。

是否值得購買： 若您的預算充足，且主要目的是長期自住、重視子女就學環境或希望獲得穩定的租金投資回報，此物件非常值得優先考慮。不過，在簽約前建議您仔細審查管委會過去三年的會議紀錄及公共基金提撥狀況，並針對衛浴數量不足的家庭成員進行生活模擬，確認是否符合您的實際使用需求。若能接受 16 年屋齡的潛在維護成本，這是一個兼具實用性與資產價值的標的。

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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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