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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：598 萬
- 參考單價：25.61 萬/坪
- 地址：
台南市
南區
鯤鯓
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：23.35 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：23.35 坪
- 土地面積：22.35 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：45 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件分析報告
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 購屋門檻低： 總價僅約 598 萬，對於預算有限的購房者而言是進入南區的友好選擇。 格局機能佳： 透天型態規劃為 4 房 2 廳 2 衛，且一樓設有孝親房，非常適合三代同堂或照顧長輩的需求。 交通便利： 鄰近 86 號快速道路與濱海公路，往返大台南生活圈及南台灣各地相當便捷。 環境寧靜： 位於生活巷弄內，社區安靜且鄰近海邊，生活步調悠閒，品質感良好。 |
| 劣勢 | 屋齡偏高： 45 年房齡較老，未來可能需要投入整修預算以確保居住安全與舒適度。 無停車空間： 未包含車位，對於有車輛的家庭而言極不便，且可能降低日後轉手的吸引力。 坪效考量： 總面積約 23.35 坪卻規劃四房，單間房間面寬可能較小，居住空間感相對緊湊。 單價偏高： 每坪單價約 25.6 萬，相對於屋齡來看，價格優勢需謹慎評估是否溢價。 |
| 機會 | 老屋翻修潛力： 透過現代化裝修，可提升居住體驗並增加房屋總價值。 海邊地緣特色： 鄰近海濱區域，若屋主不作為永久住宅，可評估作為度假宅或短租投資用途。 交通優勢延續： 隨著台南都會區發展，便捷路網的房產在長遠來看具保值潛力。 |
| 威脅 | 老屋折舊風險： 45 年房齡可能面臨銀行貸額受限，且隨著時間推移，房屋本體價值恐持續下降。 區域競爭： 同價位可能有更新穎或坪數較大的物件可供選擇，此物件在產品新舊度上較為弱勢。 維護成本： 老建築的管線、結構問題可能導致後續維修開支增加。 |
2. 物件評論
購買建議：適合特定需求者，但不宜作為純投資標的。
如果您正尋找總價親民的透天房產，且居住重點在於照顧長輩或預算有限，此物件非常值得考慮。其四房格局與一樓孝親房的設計，完美解決了家庭結構的需求；鄰近的便捷路網也為日常通勤提供了保障。然而，您必須正視45 年屋齡帶來的整修成本與潛在維護風險，以及無車位這一大生活痛點可能影響未來的轉手流動性。若您不打算長期持有，或對於房屋新舊程度有較高要求，建議需再斟酌單價是否合理，或尋找房齡較新的替代方案。
問與答
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陳顯良(仲介，收取服務費)
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經紀業名稱: 鴻運高不動產開發有限公司
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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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