質感三房美寓  東區買屋 / 東區買房 - 永慶同星｜竹科龍山社區質感三房美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1688 萬~~1198 萬
參考單價：39.04 萬/坪
地址：新竹市東區愛民街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：30.69 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.437 坪
附屬建物面積：3.167 坪
共同使用：2.086 坪
土地面積：14.063 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：龍山國小、光武國中、光復高中、交通大學
鄰近公園：科園親子公園
生活機能：關東市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置極佳：緊鄰竹科，通勤時間短，適合當地工作者。 2. 學區優勢明顯：鄰近龍山國小與光武國中，教育資源穩定。 3. 生活機能成熟：靠近關東市場、好市多及中山高，交通便利且採買方便。 4. 格局合理：三房二衛雙面採光，通風良好，空間利用率高。
劣勢	1. 屋齡較高：33 年舊公寓，可能涉及管線老化或結構維護問題。 2. 金融因素：老宅可能影響銀行核貸成數及年限，首付壓力較大。 3. 設施限制：屬傳統公寓型態，三樓至四樓無電梯，對長者或搬家搬運較不便。 4. 單價偏高：近 39 萬/坪的單價對應屋齡較高，需斟酌性價比。
機會	1. 租賃需求穩定：竹科上班族多，房產潛在租金收益可觀。 2. 裝修潛力：透過現代化設計裝修，能提升居住舒適度及未來轉手價值。 3. 區域發展：周邊生活機能持續成熟，具長期增值潛力。
威脅	1. 市場競爭：同區域或周邊有新成屋或次新宅競價，影響老公寓保值性。 2. 貸款風險：銀行對高齡建物核貸趨嚴，若政策變動可能導致資金周轉困難。 3. 交易流動性：老公寓在市場冷卻時較不易轉手。

2. 物件評論

此物件對於目標族群而言具有相當高的吸引力，主要在於其優越的通勤條件與學區資源。若您的工作地點鄰近竹科且重視子女教育，該社區龍山雙學區及成熟的生活機能確實是強大的購買理由。然而，購屋前必須特別留意「屋齡」帶來的金融限制，33 年的建案可能導致貸款年限縮短或成數降低，同時 39 萬/坪的單價對於老公寓而言並不算低廉，建議在評估預算時預留整修基金，並確認銀行核貸條件。整體而言，適合追求地段與學區優勢、能接受無電梯老宅現況的自住型買家，投資客則需謹慎考慮持有成本與轉手難度。

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