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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：15.71 萬/坪
地址：台南市新營區建業路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：38.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.77 坪
附屬建物面積：4.43 坪
共同使用：6.87 坪
土地面積：5.54 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1000 元/月
鄰近學校：新民國小/南新國小
鄰近公園：南瀛綠都心
生活機能：第二公有市場
附近交通：南光中學
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	性價比高：總價約 598 萬元，單價約 15.7 萬/坪，在台南新營區屬於可負擔範圍。基礎設施更新：電線與水管管路已更新，省去大改水電的巨額成本與風險。地理位置佳：鄰近南光中學、建業路，近交流道交通方便，且為邊間三角窗設計，通風採光通常較好。生活機能完善：全聯、第二公有市場及南瀛綠都心近在咫尺，日常採購與休閒便捷。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較老：建築屋齡已達 31 年，可能面臨外牆修繕或設備老舊的隱憂。需二次裝修：標註「屋況部分需整理」，購屋者需預留預算與時間進行裝潢修復。混合使用性質：建物用途為住商用，雖增加靈活度，但可能伴隨較大的人流或車潮，影響居住寧靜度。樓層考量：位於 1 樓（含電梯大樓），隱私性與安全感可能不如高樓層單位。
機會 (Opportunities)	投資潛力：住商用性質適合規劃兼作工作室或店鋪使用，可增加租金收益來源。學區優勢：鄰近新民國小與南新國小，若家庭中有子女就學需求，地段非常便利。區域發展：新營交流道周邊交通便利，長期來看具備通勤外縣市（如台南市區）的便利性。
威脅 (Threats)	流動性風險：屋齡近 30 年的建物在未來轉手時，可能會對年輕買家的吸引力降低，變現速度較慢。維修隱憂：老舊建築雖已更新管線，但結構體或公共設施隨時間推移可能需承擔更高的維修基金負擔。政策變動：住商用混合建築的貸款成數或相關稅務規定，可能會與純住宅有所不同，影響購屋規劃。

2. 物件評論

購買建議：適合預算有限或兼顧投資的買家，但需考量裝修成本。

此物件在台南新營區提供了一個性價比相當高的選擇。598 萬的總價對於一間擁有三房、且管線已更新的老舊電梯大樓來說，門檻較低，非常適合作為首購或置產投資。鄰近市場與公園的生活機能強勁，加上靠近交流道，交通優勢明顯。

然而，屋齡 31 年是一個關鍵考量點。雖然水電基礎已處理好，您仍必須預留一筆裝修預算來完成「屋況整理」，這將決定入住品質與未來的居住舒適度。此外，由於是住商用且位於 1 樓，若您對隱私安全有極高要求，或是偏好全新社區環境，建議進一步現場評估周邊動線與噪音狀況。整體而言，若能接受老房裝修過程並善用其地段優勢，這是一個值得入手的物件。