香山國小4房+平車  香山買屋 / 香山買房 - 『昌益-藏音樓』4房雙主臥、大露臺+平車新竹買屋賣房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2288 萬 (含車位價)
參考單價：45.69 萬/坪
地址：新竹市香山區牛埔東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：昌益藏音樓
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：50.08 坪 (包含車位面積)
主建物面積：30.6 坪
附屬建物面積：2.57 坪
共同使用：16.91 坪
土地面積：8.89 坪
樓別/樓高： 10樓 / 10樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：電梯旁平面車位
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2657 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：市立香山國小、市立香山高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋評估報告 - 昌益藏音樓

以下針對編號 1259874 的物件進行詳細分析，助您做出更周全的購屋決策。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與空間比高：總價約 2288 萬，包含平車位，單價約 45 萬有找，對於需要車位的家庭而言性價比不錯。 2. 停車便利：擁有坡道平面式車位且位於電梯旁，免爬坡、下雨天方便，省卻一般社區斜式車道的麻煩。 3. 格局與採光優勢：為頂樓邊間戶，附贈大露台，隱私性佳且採光通風優異；雙主臥設計適合多代共居或長輩同住。 4. 生活機能成熟：鄰近全聯、7-11 及藥局，對面即香山國小，子女就學交通極度便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 21 年，申請貸款年限可能受限，且未來若社區需要大規模修繕，分攤費用可能較高。 2. 頂樓風險：位於 10 樓/10 樓（頂樓），雖有露台，但需特別注意隔熱與防水狀況，夏天室內溫度可能較高。 3. 資料差異：主標題標示 4 房，特色說明卻提及 5 房格局，實際坪數與房間配置需現場確認避免誤會。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢改造潛力：老屋格局較開放，可透過裝修提升居住機能與美感，增加房屋價值。 2. 租務需求強勁：新竹地區科技產業聚落眾多，該地段適合規劃長期出租或作為投資客層穩定的親子房。 3. 價格協商空間：廣告文字提及「價格交給經紀人努力」，暗示屋主可能有議價空間，可嘗試談下更低總價。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：相比新成屋或次新房，20 年以上老屋在市場上的流動性較慢，未來脫手速度可能受限。 2. 管理維護成本：老社區公設維修基金可能不足，若需整修頂樓防水或電梯，住戶需預留額外預算。 3. 地段發展天花板：香山區相較於新竹科學園區核心區域，房價上漲幅度可能較為平緩。

2. 物件評論

綜合評估：適合自住家庭，投資需謹慎考量

此物件相當適合「預算有限但重視空間與停車」的首購族或換屋家庭購買。主要理由在於其極具競爭力的單價，加上包含了極難得的「電梯旁平面車位」與「頂樓大露台」，實際可使用空間感遠大於帳面坪數，對於有小孩就學需求的家庭來說，對面國小的位置更是絕佳優勢。

然而，屋齡 21 年是您必須正視的關鍵因素。建議在看屋時務必仔細檢查屋內牆面是否有漏水痕跡、天花板隔熱狀況以及社區修繕基金的剩餘金額。若能透過裝修改善頂樓隔熱與防水問題，將大幅提升居住舒適度。若您是為了自住且預算在 2300 萬以內，這是一個值得深入考察的優質選擇；若是純投資期待短期房價翻倍，則需更謹慎評估老屋的增值空間。