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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：936 萬
參考單價：24.08 萬/坪
地址：新竹市北區竹光路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 2衛
總坪數：38.87 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.22 坪
附屬建物面積：7.69 坪
共同使用：4.96 坪
樓別/樓高： 5~5樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：民富國小磐石國中磐石高中
鄰近公園：南雅公園
生活機能：7-11
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃優異：室內實際使用約 42 坪，規劃為 5 房 3 廳 2 衛，適合多人口大家庭居住。入住狀態佳：已完成全新整理，水電管線更新，可省去裝修時間與成本，直接入住。地段學區優勢：鄰近磐石國小、磐石國中及高中，屬穩定就学区，且距離新竹科學園區較近，租屋或自住需求高。價格具吸引力：參考單價約 24 萬/坪，相對於新大樓在該區域的價格具有一定的競爭力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡達 36 年，建物結構與外觀可能不如現代大樓新穎。樓層不便：位於頂樓（5 樓）且為公寓型態，通常無電梯，搬運物品或老年人居住較為吃力。停車問題：總坪數不包含車位，購屋後需自行覓地租停或購買車位，增加額外成本。增建疑慮：說明提到「6F 水泥增建約 3 坪」，此部分可能屬於違建或非合法登記面積，存在法律風險。
機會 (Opportunities)	教育資源穩定：鄰近完整的教育鏈（國小至高中），對有子女就學需求的買家極具吸引力。投資保值潛力：竹光路位於北區核心地帶，近園區就業人口多，長期而言維持一定的租賃需求。改建潛力：若未來該地段列入危老重建或都市更新範圍，舊公寓可能具備較大的土地價值重估空間。
威脅 (Threats)	貸款限制風險：36 年屋齡可能影響銀行評估值與貸款成數，部分銀行對高屋齡建築核貸條件較為嚴格。法律違建風險：贈送的增建坪數若被政府認定為違章建築，可能面臨被勒令拆除或無法點交的問題。轉手流動性：無電梯的高樓層老公寓，在未來的二手市場中，受眾群體較窄（如年輕人或高齡者偏好電梯），可能影響日後出售速度。

物件評論

這是一處適合「實用主義」與「家庭需求」導向的購屋選擇，但需對潛在風險有充分心理準備。

是否值得購買？ Conditional Buy（conditional recommendation / 條件式考慮）。若您重視實際居住空間、學區配置以及願意接受舊公寓的特性，此物件具備高性價比；但若考量未來轉手流動性或銀行貸款問題，則需審慎評估。

主要理由：

得房率高且規劃佳：5 房 3 廳的配置非常罕見，且已完成水電更新，對於有小孩或與長輩同住的家庭來說，省下了數百萬的裝修成本與時間。
學區位置明確：鄰近北區的優質學校鏈與園區通勤動線，生活機能成熟，抗跌性相對較好。
關鍵風險點需確認：在簽訂合約前，務必確認「6F 增建」部分的合法性（是否為合法增建），並諮詢銀行貸款對於 36 年屋齡的核貸條件（通常限額會縮減或年限受限）。若能確認無違建拆遷疑慮且貸款可順利通過，則是一筆值得爭取的交易。