蓮池潭店面  左營買屋 / 左營買房 - 左營大路超大地坪金店面楠梓店面買賣

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2988 萬
參考單價：96.45 萬/坪
地址：高雄市左營區左營大路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：30.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.98 坪
土地面積：43.56 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：68 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：市立立德國中,市立大義國中,市立明德國小
鄰近公園：蓮池潭風景區
生活機能：蓮潭生活圈
附近交通：新左營車站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1244618 的物件，以買房者角度進行的分析報告：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優異：位於左營大路核心區域（蛋黃區），鄰近新左營車站，交通與生活機能極佳。臨路條件好：臨接 20 米寬道路，且對面為銀行，顯示該路段商業穩定性高，招牌曝光度好。租金收益穩：目前已有租約，每月租金 3.9 萬元，提供持續現金流。開發潛力：鄰近海軍眷村大規模都更案，未來區域價值提升空間大。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡極高：屋齡達 68 年，屬於老舊建築，需留意結構安全與維護成本。融資門檻高：因屋齡過高，銀行貸款成數可能較低，自備款壓力大。稅務成本：屬商業用建物，持有稅率（房屋稅、地價稅）通常高於住宅。坪效偏低：以年租金 46.8 萬計算，租售比（收益率）約 1.57%，對於高總價物件而言，短期殖利率偏低。
機會 (Opportunities)	增值潛力：若周邊眷村都更案落成，將帶動區域人潮與消費力，有望大幅提升資產價值。空間彈性：地坪大且格局寬敞（30.98 坪），適合多種商用用途（如餐飲、教育等），可隨市場需求調整租戶類型。擴建利用：標的提到「增建到滿」，若未來法規允許或進行整修，空間使用效益可能進一步優化。
威脅 (Threats)	建築風險：老舊建物可能面臨大修、耐震不足等問題，潛在修繕費用高昂。市場波動：商用店面受經濟景氣影響較大，若產業型態改變或商圈沒落，可能面臨空置期風險。車位缺失：總坪數不含車位，在停車需求高的商業區，可能對部分潛在租戶產生吸引力不足。

2. 物件評論

總結與建議：

此物件屬於「高總價、低收益率、潛力型」的商用資產。對於一般投資客而言，目前不宜作為首要買入標的；但若您具備長線投資視野且能承擔老屋風險，則值得納入評估名單。

主要理由如下：

短期收益性弱：考量近 3,000 萬元的總價，月租金僅 3.9 萬年回報率約 1.5%，遠低於一般投資報酬標準，回本時間極長。
老屋融資與維護風險：68 年的屋齡是最大隱憂，購屋後需預留一筆修繕基金，且銀行貸額受限，現金流壓力較大。
未來增值關鍵在都更：此物件最大的購買理由在於「鄰近眷村都更」。如果您相信該區域未來因都市更新帶來人潮與價值重估，願意犧牲短期現金流換取長期資本利得，那麼這將是一筆值得爭取的標的。

建議您在簽約前，務必確認建物結構安全狀況，並預先評估銀行貸款成數及自身資金調度能力。