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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1288 萬
參考單價：21.48 萬/坪
地址：台南市東區崇善十三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：漢宮大樓
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：59.96 坪 (不含車位面積)
主建物面積：41.45 坪
附屬建物面積：3.56 坪
共同使用：12.33 坪
其他面積：2.617 坪
土地面積：10.88 坪
樓別/樓高： 4樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
鄰近學校：市立崇明國小、市立崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：黃昏市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：東區崇善街華廈 (編號 1236614)

以下針對您提供的物件資料，以買房者的角度進行詳細分析與評估。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區優異：位於台南東區核心生活圈，鄰近崇明國小、崇明國中，適合重視教育資源的家庭。 2. 性價比高：總價 1288 萬擁有近 60 坪三房兩廳，單價約 21.48 萬/坪，在該區域屬合理價位。 3. 格局與隱私：三陽式大戶，每層僅 2 戶，公設比相對友好，且屋主強調裝潢用心，可直接入住。 4. 生活機能完善：鄰近巴克禮公園、黃昏市場及各大商圈，交通便捷。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：32 年房齡意味著水電管線或結構可能需檢視，未來維修成本可能增加。 2. 車位形式不便：車位為坡道機械式，且坪數不包含在內，日常使用與進出便利度不如平面車位。 3. 樓層限制：4 樓/7 樓雖屬中低樓層，但若無電梯或電梯老化需留意（華廈通常有電梯，但老舊機電需注意）。
機會 (Opportunities)	1. 屋主急售心理：標題強調「屋主超想賣」且非投資客，代表議價空間可能較大。 2. 區域增值潛力：東區為台南穩定發展區域，鄰近公園與學校的房產保值性較佳。 3. 自住的舒適度：格局方正、採光佳，適合首次購屋或二胎家庭擴充居住需求。
威脅 (Threats)	1. 老屋修繕風險：30 年以上建築可能面臨公共設施更新基金提撥問題，需確認社區管理費及維修基金狀況。 2. 市場流動性：機械車位在未來轉手時可能較難找到適合的買家，影響流通性。 3. 總價門檻：1288 萬對一般家庭來說仍是一筆龐大預算，若遇利率調升需評估還款壓力。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件對於**「重視學區、需要三房空間、且打算長期自住」**的家庭來說，具有很高的購買價值。

主要理由：

學區與地段硬實力：崇明學區在台南具備穩定需求，東區生活機能成熟，能讓居住品質維持在一個穩定的水準上。
高性價比的大戶空間：近 60 坪的空間在大三房產品中屬於稀有大戶，單價控制在 21 萬左右，比起同區域其他新成屋或無電梯的透天厝，居住舒適度與成本取得了一個好的平衡。
屋主誠意：強調屋主非投資客且已裝潢整理，代表房屋歷史較單純，可節省您重新裝修的時間與精力。

建議： 由於屋齡已達 32 年，建議您在簽約前務必請專業技師檢查水電管線、防水及漏水狀況，並向大樓管理委員會確認「公共基金」是否充足，以及是否有未來大修的預警。此外，對於坡道機械車位的動線與安全性，也建議實際去體驗幾次再行決定。