超值公寓  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 超值【大東I鳳山國中】雙捷運六套房收租三樓美寓鳳山住宅店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：26.94 萬/坪
地址：高雄市鳳山區瑞進路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 6衛 2陽台
總坪數：29.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.4 坪
附屬建物面積：3.22 坪
土地面積：8.08 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：39 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：瑞興國小鳳山國中
鄰近公園：大東濕地公園
生活機能：工協傳統市場/7-11/小北百貨
附近交通：大東站及鳳山國中捷運站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	低門檻與高投報率：總價 798 萬對於六套房產來說入場門檻相對低，年租金收入約 40.8 萬，年報酬率約 5.1%，對現金流要求高的投資客具吸引力。絕佳地理位置：位於鳳山核心區，鄰近大東站及鳳山國中站（捷運紅線兩站點），步行可達學區與商圈，租賃需求穩定。生活機能成熟：周圍包含工協市場、全聯及傳統市場，食衣住行育樂便利，容易吸引租戶。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：屋齡 39 年屬於老公寓，銀行貸款年限可能受限，且未來轉手時買家選擇範圍可能縮小。居住品質較低：3 樓無電梯，29.62 坪隔出 6 房，平均每間約 5 坪，空間極其緊湊，舒適度較差，較難吸引對品質有要求的租戶。無車位配套：總坪數不包含車位，對於租戶在停車便利性上有所折損，尤其在老公寓區較難解決停車問題。
機會 (Opportunities)	租金調整空間：若透過裝修提升質感，可吸引對生活品質稍佳的上班族或學生，未來租金調漲潛力存在。資產配置：此類老屋多以低價入場，適合作為長期收租資產，透過時間換取價值，分散投資風險。捷運效應：鄰近鳳山國中與大東兩站，即便同為紅線，雙站點仍維持高人流，長期交通優勢不減。
威脅 (Threats)	老屋保值風險：隨著屋齡增加，房屋估值可能下降，且維修基金（公設費、修繕）成本可能增加。租戶流動風險：由於格局狹小，一旦租戶成家或需要更大空間，可能遷往新大樓，導致空窗期或裝潢折舊成本。市場利率波動：若房貸利率上升，投資回報率會被壓縮；若房市冷卻，老公寓流動性可能不如新宅。

物件評論

此物件適合「現金流優先」的投資客，但不建議作為長期保值或自住的選擇。

主要理由如下：

投資吸引力高：在當前房市環境下，5.1% 的租金報酬率相當可觀，且地理位置極佳，確保了基本的租戶穩定性，能快速建立被動收入。
硬體限制明顯：39 年屋齡與無電梯是老舊公寓的常見風險，銀行融資條件可能較為嚴格，且未來轉手時，買方可能受限於貸款難度，導致流動性較差。
格局使用率極限：29 坪規劃 6 房，格局過小，雖能創造高租金，但居住品質極限已達標，難以透過翻修大幅提升坪效或售價。

建議：若您資金充足、能自行負擔較高成數且專注於短中期收租回報，此物件值得考慮；若您追求資產增值或希望居住舒適度，建議擴大搜尋範圍或考慮新成屋與次新案。

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