小港買屋 / 小港買房 - 小港桂林商圈臨路翻新1+2+3F店住漢神巨蛋買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1480 萬~~1380 萬
參考單價：23.3 萬/坪
地址：高雄市小港區中安路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：泛美大鎮
格局： 3房(室) 2廳 4衛 1陽台 1廚房
總坪數：59.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.81 坪
附屬建物面積：4.06 坪
共同使用：10.35 坪
土地面積：5.93 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 19樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：明義國中明義國小
生活機能：傳統市場
附近交通：R4A草衙站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告

您好，以下針對編號 1217834 之小港區物件進行買方角度分析，內容包含 SWOT 分析及購買建議。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 交通與商圈便利：鄰近捷運 R4A 草衙站及 88 快速道路，進出高雄市區或南台灣便捷；周邊為頂新桂林商圈，生活機能成熟。 2. 空間格局優異：59 坪大單位，一樓適合商用、二至三樓自住，含 3 房 2 廳 4 衛，適合大家庭或居家辦公需求。 3. 租金收益潛力：一樓開放式格局可作為店鋪，上方自住或出租，具複合式產值優勢。 4. 學區資源：屬明義國中小學區，子女就學方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物約 31 年，雖有翻新但未來仍可能涉及結構維護或老舊零件更換成本。 2. 產權複雜度：混合商用與住家用，銀行貸放成數、利率或貸款年限可能較純住宅嚴格。 3. 單價偏高：每坪約 23.3 萬高於小港區平均房價，部分反映在一樓商業價值上。 4. 居住品質干擾：臨路且一樓為店面，可能存在噪音、車流或停車問題影響二至三樓之寧靜度。
機會 (Opportunities)	1. 自用收租雙贏：可選擇自住並將一樓出租補貼房貸，或直接投入商辦投資。 2. 捷運效應：草衙站為藍線末端，若未來有規劃延長或開發，具保值空間。 3. 市場差異化：此類大坪數店住大樓在區域內較少，易形成市場缺口。
威脅 (Threats)	1. 二手轉手難度：特殊格局（連貫三樓）與商住混合性質，接盤買家範圍可能較窄。 2. 老屋風險：31 年屋齡需留意修繕基金或公共設施老化狀況，若社區管理不佳將影響房價。 3. 稅務差異：商用部分可能涉及營業稅及地價稅較高之疑慮，持有成本需評估。

二、物件評論

此物件屬於「店住大樓」型態的特殊住宅，總價約 1380 萬，每坪單價約 23.3 萬。整體而言，此物件適合以「投資兼自住」或「家族大宅」為需求的買方，對於純剛性居住者則需斟酌。

主要理由如下：

收益與實用性高：一樓商用、二至三樓住家的設計能發揮空間最大效益，尤其桂林商圈人潮穩定，商鋪租約若能洽談成功，可作為穩健的現金流來源。
價格與價值需評估：單價較高且屋齡已逾 30 年，建議確認房屋實際結構安全狀況及一樓商業用地的產權界定是否清晰（是否包含在總坪數內或為獨立稅籍），以避免日後課稅爭議。
居住體驗取捨：若考量噪音與隱私，臨路位置需實地勘察白天與夜間的車流情況；但若追求交通便利與生活機能，此地段相當便利。

建議您在決定前，先確認銀行對商宅混合物件的貸款政策，並詳細檢視屋況驗收報告，以確保符合長期持有與資金安排。