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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1380 萬
參考單價：34.04 萬/坪
地址：新竹市北區愛文街地圖
格局： 5房(室) 2廳 2衛
總坪數：40.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.54 坪
土地面積：20.27 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：民富國小竹光國中
鄰近公園：長和公園
生活機能：西門市場果菜市場
附近交通：棒球場
面臨路寬：3米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於新竹市北區愛文街正市中心，鄰近棒球場、長和公園及西門市場，生活機能極佳。 2. 投資潛能高：地目為商業區建地，具備「買地送屋」特性，長期增值空間與改建價值高於一般住宅區。 3. 改造靈活性：一樓已有孝親房及寬敞空間，可規劃改為室內機車車位或增加使用面；整體大面寬設計有利於採光通風。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋況需翻新：明確標示「屋況不佳，需整理」，購入後必須投入額外預算進行結構整修與裝潢。 2. 坪數分配挑戰：總坪數 40.54 坪分三樓，若改為 8 間套房，單間面積會較小，可能影響出租品質。 3. 居住型態限制：主要定位為投資標的（投套），非自住首選，對於追求居住質感或使用現成設備者較為不利。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益可觀：若成功規劃為套房，預計年投報率可达 6% 以上，適合尋求現金流的投資者。 2. 價格調整空間：賣方標示「價格可談」且為稀有出售標的，買方在議價上擁有較大主動權。 3. 交通便利性：距離新竹園區僅需騎車 10 分鐘，周邊有民富國小、竹光國中，對於教職員工或陪讀家庭具吸引力。
威脅 (Threats)	1. 裝修成本風險：屋況不明確因素可能導致翻修預算超支，若隱藏工程（如水管、電路）問題嚴重，將侵蝕投資利潤。 2. 市場競爭：市中心地區透天厝供不應求的同時，也有許多同類型投宿產品競逐，需考量租金水平是否會受壓抑。 3. 法規變動：商業區建地雖具彈性，但仍需留意未來政府對於住商混合或套房執照的管理政策變化。

物件評論

綜合建議：適合投資客，不適合即刻入住者。

這筆標的對於「自住」用途來說風險較高，因為屋況不佳且需要大幅整理，初期投入成本與時間較多；但若您的目標是「資產配置」或「收租收益」，則是非常值得考慮的機會。該物件擁有新竹市核心的商業區地價優勢，加上鄰近科學園區與學校的穩定需求，只要能夠控制好翻修預算並成功將空間規劃為具竞争力的套房，其 6% 以上的預估投報率與長期的土地增值潛力，能為長期投資提供良好支撐。建議買家在簽約前務必確認房屋結構安全及詳細翻修費用，並在議價時充分利用賣方價格可談的空間。

問與答

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永慶趙大

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經紀業名稱: 捷報不動產仲介經紀有限公司

證號: (99)竹市字第 000065 號

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▲經歷：信義房屋區主管、永慶不動產店長、
房仲公會副理事長、全國特優店店東
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