正樓透天  鼓山買屋 / 鼓山買房 - C21內惟藝術中心【美術館】正樓靓透天鳳山住宅店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：35.54 萬/坪
地址：高雄市鼓山區內惟路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：24.42 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.42 坪
土地面積：22.99 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：58 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：鼓山國小鼓山國中
鄰近公園：美術館公園
生活機能： 7-ELEVEN超商, 小北百貨/傳統市場
附近交通：內惟藝術中心捷運站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通：鄰近內惟藝術中心捷運站及美術館，交通便捷，生活機能完善（近便利商店、市場）。 2. 空間實用性：屋內已增建至三樓且無夾層，傳統格局加上孝親房設計，客餐廳地坪大，可規劃性高。 3. 電水更新：電線已重拉、衛浴設備更新並採明管，減少住戶後續對隱蔽工程的維修負擔。 4. 停車便利：位於靜巷且機車好停，在都市區中屬難得優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：屋齡已達 58 年，屬於老舊住宅，可能面臨結構安全性疑慮或外牆修繕成本。 2. 坪數與格局限制：總坪數 24.42 坪若分割為五間房，單間面积极小；且衛浴採明管設計，裝潢美觀度需加強。 3. 產權名稱疑義：標題提及「鳳山住宅店面」但地址在鼓山，建議務必核對土地建物登記謄本之使用分區與稅務分類。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：低總價切入美術館特區，隨著捷運與藝術園區發展，未來房價增值空間可期。 2. 租金收益：具備隔成五房條件，適合規劃為多間套房出租，創造穩定現金流。 3. 客製化裝潢：電水管線已更新，買家可依據個人喜好進行室內設計與風格重塑。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款限制：高屋齡房屋銀行估價可能較低或縮減貸額，對依賴房貸的購屋者資金壓力較大。 2. 流動性風險：老舊透天在二手市場轉手難度通常高於新成屋，未來出售週期可能較長。 3. 鄰里與法規變化：靜巷環境雖佳，但需留意都市更新或拆遷計畫是否波及該區域。

物件評論總結

推薦指數：⭐️⭐️⭐️ (值得考慮，視資金條件而定)

此物件在地理位置與價格優勢上表現突出，特別是對於預算有限、卻希望落腳美術館特區或近捷運區的購屋者來說，是一處難得的「低門檻」選擇。其最大的亮點在於已完成的基礎建設更新（電線重拉、衛浴更新）以及靈活的空間規劃潛力，能夠讓住戶以較低的成本完成理想中的居住環境。

然而，58 年的屋齡是不可忽視的潛在風險，建議購屋者務必在交易前聘請專業技師進行房屋安全檢測，確認梁柱結構與基礎無安全疑慮。此外，由於屋齡較高，銀行核貸比例可能會受限，因此如果您能備妥較高成數的首付款項或選擇現金購買，此物件的高性價比將非常顯著；反之，若嚴重依賴銀行貸款且對老舊建築有顧慮，則需謹慎評估後續可能產生的維修成本與資金壓力。綜合而言，這是一筆「高風險、高報酬」的潛在投資，適合具備鑑識能力或打算長期持有的買家。

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