左營巨蛋、捷運百貨  左營買屋 / 左營買房 - 鳳山大樓建案 .高雄.左營巨蛋.三改二房.超大主臥室.捷運

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1198 萬
參考單價：32.38 萬/坪
地址：高雄市左營區富民路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東琳雲崗
格局： 2+1房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.37 坪
附屬建物面積：3.79 坪
共同使用：8.84 坪
土地面積：2.86 坪
樓別/樓高： 5樓 / 21樓
屋齡：24 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1815 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：市立新莊國小國中市立龍華國中
鄰近公園：富國公園、凹子底公園
生活機能：龍華市場、義享天地、漢神巨蛋
附近交通：巨蛋捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置極佳：步行約 6 分鐘即可抵達捷運巨蛋站，緊鄰漢神巨蛋與義享天地雙百貨，生活機能成熟便利。 2. 空間規劃合理：原三房的格局改建為兩房，主臥室空間寬敞且擁有獨立更衣區與休憩區，提升居住品質。 3. 房價具競爭性：參考單價約 32.38 萬元/坪，在左營巨蛋生活圈屬親民價格，總價近 1,200 萬門檻較低。 4. 管理費合理：每月 1,815 元的管理費，對於電梯大樓而言負擔不重。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡約 24 年，外觀與公共設施可能較為陳舊，需留意社區維護狀況。 2. 無車位：此筆交易不包含停車空間，後續若需車位需額外尋找租賃或購買管道。 3. 樓層條件：位於 5 樓/21 樓，屬於中低樓層，採光與景觀視角可能不如高樓層。 4. 格局變更：三改二房的設計雖增大主臥室，但少了獨立書房或小孩房間，對未來家庭結構變動的適應性較低。
機會	1. 投資價值：周邊龍華市場、明誠商圈及農十六特區持續發展，租賃與轉手需求相對穩定。 2. 裝潢潛力：目前為歐式風格裝修，若您對特定風格有偏好，可評估是否保留或重新翻修以符合個人喜好。 3. 生活品質提升：鄰近富國公園與凹子底公園，適合喜歡戶外活動的買家，提升日常休憩體驗。
威脅	1. 房價波動風險：整體房地產市場若進入調整期，持有資產價值可能隨之變動。 2. 貸款條件：較舊的大樓可能在銀行評鑑與貸款成數上受到影響，需提前確認貸款可行性。 3. 社區維護：屋齡增加後，公共設施維修基金是否充足將直接影響居住環境與未來轉手評價。

物件評論與購買建議

綜合評分與推薦： 整體而言，這是一筆適合自住優先、追求交通便利性與生活機能的買家考虑的物件。

主要理由如下：

地段與便利性無可取代： 左營巨蛋生活圈為高雄熱區之一，捷運步行範圍內結合百貨公司與公園資源，能滿足日常購物、通勤及休閒需求，對於上班族或年輕夫婦非常友善。
格局優化符合現代需求： 三改二房的設計雖然少了房間數，但換來了更寬敞的公共空間與主臥室隱私性，且獨立廚房設計能有效隔絕油煙，生活機能與居住舒適度並重。
入手門檻適中： 每坪約 32 萬元的單價在該區域仍具競爭力，適合預算有限但希望落戶好學區（新莊國小、龍華國中）或優質生活圈的購屋者。

購買前建議： 由於屋齡已達 24 年，建議您在簽約前仔細檢視社區的公共維修基金使用狀況及房屋結構安全。此外，由於不含車位，需評估您對車輛停靠的需求程度及周邊停車便利性。若您重視居住品質且偏好低總價進入核心區域，此物件值得優先看房評估。