桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山/迴龍交界處@龍華科大公寓一樓557萬起

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：557.6 萬
參考單價：28.02 萬/坪
地址：桃園市龜山區萬壽路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113怡18280甲
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：19.9 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.9 坪
土地面積：9.9 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：光啟高中+龍華科技大學
附近交通：桃捷棕線BRH07站
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：第一拍底價約 557 萬，後續可能更低，對於首購族或投資客具吸引力。 2. 地段優勢：鄰近桃捷迴龍站（BRH07），生活機能成熟，周邊有龍華科大與光啟高中，租屋需求穩定。 3. 空間實用性：雖登記坪數 19.9 坪，但含增建後使用面積逾 35 坪，格局為 3 房 2 廳 2 衛，適合家庭或長者居住（一樓）。 4. 靜巷環境：位於萬壽路一段靜巷內，噪音干擾相對較少，且靠近便利商店。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋況堪憂：屋齡達 44 年，法院履勘報告指出有漏水導致壁癌、樑柱水泥脫落問題。 2. 衛生與氣味：前屋主居住期間異味重且放置大量回收物，後續清潔與除舊成本高昂。 3. 增建風險：增建部分不點交，未來面臨被拆除之法律風險，實際使用面積可能缩水。 4. 貸款限制：老屋（40 年以上）在銀行融資評估上可能受限，成屋貸或抵押貸款條件可能不如新案寬鬆。
機會 (Opportunities)	1. 高投資報酬率潛力：若以第一拍甚至第三拍底價進場，相對於市場價（宣稱至少 800 萬起）有顯著價格優勢。 2. 自售或轉租：位於北北基桃一日生活圈精華區，適合出租給學生或上班族，租金穩定性高。 3. 改造空間大：若屋況結構穩定且通過耐震評估，可透過裝修重新分配空間，提升居住品質或價值。
威脅 (Threats)	1. 法律程序複雜：屬「變價分割共有物」拍賣案，共有人有優先承買權，可能導致流程延宕或無法順利拍定。 2. 隱蔽成本：水電、工程受益費或欠費需由買家自行承擔；結構修繕與壁癌處理費用可能遠高於預估。 3. 產權糾紛風險：土地實際範圍以鑑界為準，若重測導致面積變化不得要求價金調整，需自行承擔損失風險。 4. 流動性較差：老舊公寓在房地產市場流通性通常不如電梯大樓，未來轉手難度可能較高。

2. 物件評論

此物件屬於「高風險、高報酬」的法拍投資標的，適合具備工程知識、自有資金充裕或對該區域有極深了解之投資客，而不建議以居住為首要目的且無法負擔高額整修預算的一般購屋者。

主要理由如下：

價格優勢明顯：底價確實顯著低於周邊行情，若能順利拍得，理論上的利潤空間較大。
屋況與結構風險高：44 年舊公寓加上漏水壁癌、樑柱問題，整修成本極高且具不確定性。一樓雖對長者友善，但需考慮隱私與防盜問題。
產權程序複雜：分割共有物拍賣涉及優先承買權爭議，流程可能比一般法拍更冗長，需確認資金時程是否寬裕。

建議若您打算購入，務必先預留充足預算進行結構檢測（如耐震、水電排查），並仔細計算增建拆除與雜費整修成本，在扣除所有潛在風險後，仍確認價格具有吸引力再行投標。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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