10年內,屋況佳, 鳥松買屋 / 鳥松買房 - 圓山大院｜中高樓層邊間稀有三房平車雙衛開窗鼓山房屋達人

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1998 萬~~1958 萬 (含車位價)
參考單價：38.02 萬/坪
地址：高雄市鳥松區澄明街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：圓山大院
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：51.5 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23.36 坪
附屬建物面積：7.04 坪
共同使用：21.1 坪
車位坪數：5.981 坪
土地面積：8.2 坪
樓別/樓高： 9樓 / 15樓
屋齡：106 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：3495 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：圓山大院（sid: 1182359）物件分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪效具競爭力：總價 1958 萬元，總坪數 51.5 坪（含車位），單價約 38.02 萬元，在高雄地區三房格局中屬於經濟實惠的選擇。 2. 格局與樓層優勢：中高樓層（9 樓/15 樓）且為邊間，採光與通風較佳；格局方正，公私領域分明，擁有三房二廳二衛，滿足家庭居住需求。 3. 屋況優良：標示屋況非常好，屬即住即安狀態，省去裝修時間與成本。 4. 交通動線：步行約 10 分鐘可達未來捷運黃線大華站，開車約 10 分鐘可上九如交流道，交通便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 地理位置距離：位於鳥松區，相於高雄市中心或主要就业核心區，通勤時間可能較長。 2. 車位型態：車位為平面式車位，相較於地下車庫車位，安全性與遮雨效果稍弱。 3. 屋齡標示模糊：資料顯示屋齡 106 年，依建案設施推斷應指民國 106 年（2017 年）完工，實際屋齡約 7 年，但需再次確認建照年份以避免誤解。
機會 (Opportunities)	1. 捷運黃線預期效益：捷運黃線大華站（Y6）施工中，通車後將大幅提升交通便利性與房產保值潛力。 2. 區域發展潛力：鄰近文山特區、陽明商圈及建工商圈，隨著捷運與周邊設施完善，生活圈價值可能提升。 3. 投資與自用雙重考量：低总价三房含車位，對於首購族自住或投資收租都有相當吸引力。
威脅 (Threats)	1. 捷運進度不確定性：捷運建設常有時程延宕風險，短期內便利性提升可能不如預期。 2. 區域新案競爭：高雄房市新案不斷，未來周邊可能有新宅推出，影響二手屋價格走勢。 3. 市場波動風險：若房地產市場出現調整，持倉價值可能受整體環境影響。

2. 物件評論

是否值得購買：值得考慮

主要理由：

性價比高： 在 2000 萬左右預算中，要買到鳥松區電梯大樓、三房兩廳且含車位的物件，此標的單價控制得宜，對於家庭購屋或投資資金控管友善。
即住即安： 屋況良好，省去了裝修的時間與潛在問題，對於希望盡快入手的購屋者非常適合。
交通紅利潛力： 鳥松區配合捷運黃線未來通車，此地點的通勤價值預期將逐步釋放。若您工作地點在楠梓、鳥松或需往來高雄南部，此屋型在居住機能與未來增值潛力上取得良好平衡。

建議： 鑑於屋齡標示可能有誤植疑慮（推測為 7 年屋齡），建議購屋前請經紀人出示建物竣工照片或相關證明以確認實際屋齡與公共設施狀況。此外，可至現場確認平面車位之位置動線是否符合您習慣，若無重大瑕疵，此物件在高雄南區屬於高CP值之選擇。