南崁店面  蘆竹買屋 / 蘆竹買房 - 忠孝西路金店面南崁買房買地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4988 萬 (含車位價)
參考單價：87.04 萬/坪
地址：桃園市蘆竹區忠孝西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：和雄君璽
總坪數：57.31 坪 (包含車位面積)
主建物面積：28.96 坪
共同使用：28.35 坪
樓別/樓高： 1樓 / 21樓
屋齡：11 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 店面
車位：平面式車位
車位描述：B1雙車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3612 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：光明國小
鄰近公園：河濱公園
生活機能：全聯
附近交通：光明國小公車站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 租約穩定：目前已有租約至民國 115 年，月租金 6.9 萬元，提供即時的現金流。 2. 稀缺性高：標示為全路段唯一出售店面，具有一定的市場獨特性與競爭優勢。 3. 包含車位：總坪數已包含平面式車位，增加資產實用價值。 4. 生活機能佳：鄰近全聯、河濱公園及國校，周邊基礎配套完善。 5. 管理費低廉：月管費約 3612 元，相對於租金收入佔比極低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 投資報酬率偏低：以現況計算，年租金回報率約為 1.66%，低於一般商用不動產投資標的（通常期望 3% 以上）。 2. 使用面積落差：登錄總坪數 57.31 坪，實際可使用面積約 39 坪，有效單價實質上高於帳面單價。 3. 樓層結構風險：二樓標示為「增建」，可能存在法律瑕疵或後續處理成本，需仔細釐清。 4. 屋齡增長：11 年屋齡對於商用店面而言，隨著時間推移可能需要投入更多維護費用。
機會 (Opportunities)	1. 資產增值潛力：標的位於忠孝西路，若區域發展成熟或交通動線改變，地價可能上漲。 2. 租約到期後調整：現有租約至民國 115 年結束，未來市場狀況好轉時，有機會重新議定租金以提升收益。 3. 獨佔性優勢：若周邊開發增加而店面供給減少，此稀缺性將進一步提升议价能力。
威脅 (Threats)	1. 違建拆除風險：二樓增建部分若無法確認合法性，未來可能面臨政府稽查或強制拆除風險。 2. 租戶依賴度：租金收益高度依賴現有租戶續約或市場承租力，若產業景氣衰退，空置期將影響現金流。 3. 稅務與持有成本：雖為店面，但仍需考量地價稅、房屋稅及相關交易稅賦對總報酬的侵蝕。

物件評論

這筆標的對於「長期資產配置」者而言有一定吸引力，但對於追求「短期高租金回報」的投資者則風險略高。主要的理由在於其租售比（收益率）約 1.66% 顯著低於市場一般投資標準，意味著單純靠收租回本速度較慢；然而，考慮到該地段為全路唯一出售店面且擁有長期穩定租約，若買方看好南崁地區的長期發展並能接受資本利得而非現金流的回報模式，則具備持有價值。

購買建議：謹慎評估，非必需不買。 在簽署買賣契約前，務必委託專業人員確認「二樓增建」部分的合法產權狀態（是否為合法增建或違建），這直接影響房屋的估值與後續使用安全。若能確保無法律風險且您對該區域房價上漲有信心，此物件可作為分散投資的選擇之一；若僅考量租金收益，則性價比稍顯不足。