微風  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 農十六美3房北高公寓出售

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1590 萬~~1420 萬
參考單價：40.98 萬/坪
地址：高雄市鼓山區大順一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：微風
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：34.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.25 坪
附屬建物面積：2.66 坪
共同使用：9.74 坪
土地面積：4.5 坪
樓別/樓高： 2樓 / 13樓
屋齡：25 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1820 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於凹子底核心生活圈，鄰近公園、百貨（好事多、義享天地），且步行即可到達捷運站與輕軌站，生活機能極佳。 2. 格局稀有：34.65 坪僅做 3 房 2 廳 2 衛規劃，在中小坪數中空間利用率極高，適合家庭居住。 3. 採光良好：屋主宣稱屋況與採光俱佳，對於低樓層而言是重要加分項。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層偏低：位於 2 樓（共 13 樓），可能面臨隱私性較差、噪音較大或樹木遮擋採光的風險。 2. 屋齡漸長：屋達 25 年，需注意水電管線老舊問題及外牆維護情況，未來可能需要額外裝修預算。 3. 停車空間：交易不包含車位，在機車與汽車擁有的家庭需自行尋找附近停車場。 4. 產品屬性矛盾：標題標示為「公寓」但型態為「電梯大樓」，可能影響貸款成數評估或買家認知。
機會 (Opportunities)	1. 租賃需求強勁：鄰近捷運與公園，極易吸引在附近工作的年輕上班族或學生族群，適合投資收租。 2. 區域發展潛力：凹子底一帶持續開發中，隨周邊設施完善，長期而言房價有穩定支撐力。
威脅 (Threats)	1. 新案競爭壓力：該區域有不少新成屋或預售案推出，較舊的物件在轉手時可能面臨價格競爭。 2. 樓層流動性：同社區中，低樓層的轉手難度通常高於中高樓層，未來買賣需考慮流通性。 3. 隱含成本：老屋翻新或整修潛在費用可能超出預算，影響整體購置成本。

物件評論

這件位於凹子底的核心物件，對於「生活便利性」有極高權重需求的買家而言，具備相當吸引力。其最大的賣點在於地理位置：靠近捷運站、公園與大型生活圈，且擁有在該區較少見的寬敞三房格局。然而，購屋者在評估時需特別留意兩個關鍵風險點：第一是樓層僅為 2 樓，對於隱私與採光的要求極高；第二是屋齡已達 25 年，必須確認管線與公共設施狀況是否良好。

購買建議： 若您計畫長期自住且對低樓層噪音不敏感，或是尋找穩定收租的投資標的，此物件價格約 410 萬/坪在該區具競爭性，值得列入考慮清單。但若您希望居住在新穎社區或重視停車便利性，則建議繼續尋覓其他選擇。在簽約前，強烈建議進行現場實地勘查並請專業驗屋師檢查老屋結構與管線狀況，以確保預算不會因後續翻修而超支。