新竹火車站潘朵拉
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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:
650 萬
568 萬 - 參考單價:55.91 萬/坪
- 地址:
新竹市
東區
光復路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區:潘朵拉
- 總坪數:10.16 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:5.49 坪
- 附屬建物面積:0.61 坪
- 共同使用:4.06 坪
- 土地面積:1.56 坪
- 樓別/樓高: 8樓 / 10樓
- 屋齡:18 年
- 法定用途:住家用
- 形式/類型:住宅/ 樓中樓
- 車位:機械式車位
- 車位描述:可另購
- 電梯:有
詳細資訊
管理費:1200 元/月
鄰近學校:東門國小、新竹女中
鄰近公園:中央公園 十八尖山公園
生活機能:巨城
附近交通:新竹火車站 北新竹火車站
面臨路寬:10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準,若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹











地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析|物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段與交通極佳:鄰近新竹火車站、巨城商圈及中央公園,生活機能成熟。 2. 總價親民:568 萬入門價格低,適合首次購屋者或投資客。 3. 居住環境良好:房間與衛浴皆有對外窗,解決樓中樓常見的通風陰暗問題。 4. 即租狀態:目前出租中,可延續租金收益或視需求重新招租。 5. 屋況尚新:廚具、木地板狀況佳,省下一筆裝修時間與費用。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 坪數過小:總坪數僅 10.16 坪,居住空間有限,不適合家庭成員較多的家庭。 2. 增建風險:2 樓夾層約 3 坪未記載於權狀,屬違建或半違建性質,未來可能涉及法律糾紛。 3. 屋齡因素:18 年房齡,部分管線與設備可能需留意維護狀況。 4. 高樓層:8/10 樓雖有景觀,但需仰賴電梯,對於行動不便者可能稍顯不便。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 保值潛力:周圍新興大樓林立,社區環境持續更新,有利於資產價值維持。 2. 學區資源:鄰近新竹女中、東門國小,可滿足陪讀需求或未來出租給學生族群。 3. 投資回報:低總價位結合高坪效,若規劃為小套房出租,租金投報率可能不俗。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 違建處分風險:未登入權狀的夾層面積極大(約佔面積 30%),未來若遇稽查或鄰房糾紛,可能被要求拆除。 2. 流動性較差:小坪數、高樓層的物件在二手市場流通速度可能不如一般住宅快。 3. 管理費與維修:需確認社區公基金是否充足,以應對老舊設備修繕成本。 |
物件評論
購買建議:值得考慮(適合特定族群)
此物件位於新竹市東區核心地段,結合了低總價、好屋況及成熟的生活機能,對於預算有限但希望持有優質社區的購屋者來說,是一個不錯的首選標的。尤其是其「房間皆有對外窗」的特質,解決了傳統樓中樓通風不良的痛點,居住品質值得肯定。
然而,主要風險在於約 3 坪的夾層未登入權狀。雖然現況使用良好,但這部分在法律上存在瑕疵,若未來遭遇拆遷糾紛或貸款評估時可能會受影響,建議買方需將此因素納入議價空間或與賣方確認相關責任歸屬。若您的購房目的為投資收租、陪讀或是單身/小家庭自住且能接受小坪數生活,此物件的高性價比值得入手;但若有擴大居住空間的長期需求,則不建議購買。
問與答
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經紀業名稱: 誠田不動產有限公司
證號: (103)竹縣地經字第00252號
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