新竹火車站潘朵拉  東區買屋 / 東區買房 - 降價~火車站潘朵拉小豪宅湖口土地仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~650 萬~~568 萬
參考單價：55.91 萬/坪
地址：新竹市東區光復路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：潘朵拉
總坪數：10.16 坪 (不含車位面積)
主建物面積：5.49 坪
附屬建物面積：0.61 坪
共同使用：4.06 坪
土地面積：1.56 坪
樓別/樓高： 8樓 / 10樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓
車位：機械式車位
車位描述：可另購
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：東門國小、新竹女中
鄰近公園：中央公園十八尖山公園
生活機能：巨城
附近交通：新竹火車站北新竹火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通極佳：鄰近新竹火車站、巨城商圈及中央公園，生活機能成熟。 2. 總價親民：568 萬入門價格低，適合首次購屋者或投資客。 3. 居住環境良好：房間與衛浴皆有對外窗，解決樓中樓常見的通風陰暗問題。 4. 即租狀態：目前出租中，可延續租金收益或視需求重新招租。 5. 屋況尚新：廚具、木地板狀況佳，省下一筆裝修時間與費用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪數過小：總坪數僅 10.16 坪，居住空間有限，不適合家庭成員較多的家庭。 2. 增建風險：2 樓夾層約 3 坪未記載於權狀，屬違建或半違建性質，未來可能涉及法律糾紛。 3. 屋齡因素：18 年房齡，部分管線與設備可能需留意維護狀況。 4. 高樓層：8/10 樓雖有景觀，但需仰賴電梯，對於行動不便者可能稍顯不便。
機會 (Opportunities)	1. 保值潛力：周圍新興大樓林立，社區環境持續更新，有利於資產價值維持。 2. 學區資源：鄰近新竹女中、東門國小，可滿足陪讀需求或未來出租給學生族群。 3. 投資回報：低總價位結合高坪效，若規劃為小套房出租，租金投報率可能不俗。
威脅 (Threats)	1. 違建處分風險：未登入權狀的夾層面積極大（約佔面積 30%），未來若遇稽查或鄰房糾紛，可能被要求拆除。 2. 流動性較差：小坪數、高樓層的物件在二手市場流通速度可能不如一般住宅快。 3. 管理費與維修：需確認社區公基金是否充足，以應對老舊設備修繕成本。

物件評論

購買建議：值得考慮（適合特定族群）

此物件位於新竹市東區核心地段，結合了低總價、好屋況及成熟的生活機能，對於預算有限但希望持有優質社區的購屋者來說，是一個不錯的首選標的。尤其是其「房間皆有對外窗」的特質，解決了傳統樓中樓通風不良的痛點，居住品質值得肯定。

然而，主要風險在於約 3 坪的夾層未登入權狀。雖然現況使用良好，但這部分在法律上存在瑕疵，若未來遭遇拆遷糾紛或貸款評估時可能會受影響，建議買方需將此因素納入議價空間或與賣方確認相關責任歸屬。若您的購房目的為投資收租、陪讀或是單身/小家庭自住且能接受小坪數生活，此物件的高性價比值得入手；但若有擴大居住空間的長期需求，則不建議購買。