新竹店面補教店面  東區買屋 / 東區買房 - 【獨家】東園國小金店面★超便宜㊣大面寬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 38

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3800 萬
參考單價：44.19 萬/坪
地址：新竹市東區學府路地圖
格局： 3+2房(室) 2廳 3衛
總坪數：86 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51 坪
附屬建物面積：13 坪
共同使用：22 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：85 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：東園國小培英國中
鄰近公園：新竹公園十八尖山
生活機能：新源市場
附近交通：工研院
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹市東區學府路住商用物件分析報告

以下針對編號 1155535 之東園國小金店面物件，以購屋者觀點進行 SWOT 分析與評價總結。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段稀缺性高：位於東園國小校門口正前方，屬黃金學區店面，明顯度高，流量穩固。 2. 價格具競爭力：總價 3800 萬元，單價約 44.19 萬/坪，在該區域住商用標的中具有相當性價比。 3. 空間機能佳：總坪數達 86 坪，格局為 3 房 2 廳 3 衛，適合居家與營業兼用，生活動線方便。 4. 周邊生活完善：鄰近新源市場、馬偕醫院、新竹公園及花市，日常采買與休閒需求皆易滿足。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高風險：資料顯示屋齡約 85 年，可能面臨建築結構老化問題，影響未來轉手性。 2. 無車位配套：總坪數不包含車位，對於住家用戶或營業來訪客人，停車動線較為不便。 3. 一樓干擾因素：位於一樓雖具展示面，但易受交通噪音、尾氣影響，且需注意公共區域安全。 4. 空間較大需維護：86 坪屬於大坪數，若作為住家使用，清潔與能源維護成本相對較高。
機會 (Opportunities)	1. 教育產業聚落：鄰近東園國小、培英國中及補習班環繞，極適合經營補習班、安親班或學店。 2. 投資獲利率高：若作為營業出租，學區旁的住商用店面通常具有穩定的租金需求與抗跌性。 3. 自住兼營商：對於想在學區附近安家並發展小型事業的家庭（如診所、工作室），此為理想結合點。 4. 投資標的性：屋主釋出意願強，單價相對便宜，若逢市場回溫，資本增值潛力值得關注。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸放評估：因屋齡較高，銀行可能降低貸款成數或拒絕承作，需自行確認自備款與融資能力。 2. 交通擁塞風險：上下學時段校門口車潮極大，不僅停車困難，進出安全性亦需高度注意。 3. 修繕隱憂：老舊建築可能涉及管線老化、防漏或結構補強問題，購屋前需詳加檢查避免後續成本。 4. 法令變革：學區範圍或住商用混合區域之都市計畫若調整，可能影響未來的營業登記或使用分級。

二、物件評論

綜合上述分析，此物件屬於「條件優異但需謹慎評估」的標的。是否值得購買，取決於您的購屋目的：

若您具備以下需求，則值得考慮購入：

經營導向：您計劃在該處開設補習班、安親班或小型診所，此地的學區流量與空間格局是極大優勢。
投資收租：看重穩定租金回報率，且資金足以支付老屋可能較低之貸款成數。

若您屬於以下情況，則建議暫緩購買或慎重評估：

純自住需求：若無營業計畫，單純作為家庭居所，老舊建築的居住品質與無車位的便利性問題會顯著降低生活滿意度。
貸款依賴度高：因屋齡因素恐影響銀行貸款資格，需確認資金周轉無虞。

主要建議理由： 此物件最大價值在於其「學區黃金地段」與「住商用混合」的靈活性，對於特定產業經營者是不可多得的資源；然而，高屋齡帶來的財務風險與結構隱憂是必須優先排除的障礙。若經專業驗屋確認結構安全且您對資金流動性有信心，此為高潛力投資標的。

問與答

我要發問

永慶趙大

趙鴻毅(仲介，收取服務費)

暱稱：趙大

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0932-376081

讚：44 (加入)

新竹清華店加盟店

經紀業名稱: 捷報不動產仲介經紀有限公司

證號: (99)竹市字第 000065 號

捷報不動産-新竹清華店協理
★★★【趙鴻毅(趙大)】★★★
㊣新竹仲介績優資深不動產經紀人
▲經歷：信義房屋區主管、永慶不動產店長、
房仲公會副理事長、全國特優店店東
▲專長：高總價產品、店面、豪宅
▲服務特質：專業、實在、誠懇、貼心、親切、有效率
公司地址：新竹市光復路二段314號(清華大學轉運站對面)

室內電話：(03)5753456

我家粉絲團