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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~998 萬~~798 萬 (含車位價)
參考單價：25.13 萬/坪
地址：桃園市新屋區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛 1廚房
總坪數：31.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.76 坪
土地面積：21.78 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫
車位描述：一樓自家車庫

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：埔頂國小新屋國中
鄰近公園：頭洲魅力公園
生活機能：傳統市場
附近交通：公車站.公車站
面臨路寬：7米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間與機能性佳：總坪數達 31.76 坪，擁有 4 房 2 廳 3 衛的設計，適合多代同堂或大家庭。一樓設孝親房，配合獨立車庫，無障礙動線規劃完善。新舊平衡：雖屋齡達 44 年，但標示為「整棟全新整理」，減少了買後立即翻修的負擔。交通樞紐位置：鄰近台 66 快速道路、高鐵台 31 線及富岡/楊梅火車站，往返北桃園或新竹通勤便利，且距楊梅好市多購物圈不遠。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：44 年房產在建築結構耐用度與維修潛在成本上需多加留意。增建風險：說明提到「增建 3 樓」，若未具合法執照，可能影響銀行估價、貸款成數及未來交易流轉性。地段特性：位於新屋區而非楊梅核心或高鐵特區，生活機能與增值速度較依賴自發性商圈。
機會 (Opportunities)	增值潛力：隨著大桃園生活圈擴大，鄰近交通路網（如 66 號道路）可提升地價支撐力。租賃市場：三房以上的大坪數透天在區域內具稀缺性，適合家族自住或作為長租投資標的。價格優勢：總價近 800 萬對於一處透天宅而言，單價約 25 萬仍處於相對親民的門檻。
威脅 (Threats)	融資限制：老舊建物在銀行貸款年限與成數上可能受限，需確認買方能否獲得足额貸款。法規風險：若增建部分被認定為違建，面臨政府強制拆除或罰款之隱憂。流動性降低：高齡透天厝在二手市場的競爭對手較少，轉售週期可能長於新建公寓。

2. 物件評論

此物件對於追求「大空間、實惠總價」且能接受老屋的買方來說，具備相當吸引力。其主要優勢在於以不到八百萬的價格購得 4 房 3 衛的大坪數透天，且一樓孝親房的配置極具實用性，非常適合有長幼共居需求的家庭。加上周邊交通動線便捷，鄰近楊梅生活圈，生活機能與通勤便利性皆不差。

然而，購買前必須務必確認「增建 3 樓」的合法化狀態，以及銀行對 40 年以上房產的貸款條件，這兩點直接影響資金規劃與後續權益。若您預算有限、重視空間使用率且能接受老屋維護成本，此物件值得列入考慮並親自勘驗；但若您偏好新成屋的安全感或極度重視資產流動性，則需三思後行。

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