新北市買房
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營業員證號:(114)登字第498246
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曜暘不動產股份有限公司
經紀人:黃子瑄(113)新北經字第004638號
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2. 所刊登之照片示意圖與格局圖皆以示意為主,若有誤差,皆非惡意行為,以房屋現實狀況為準則。
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永慶不動產 汐止湖前康寧加盟店
國家證照不動產經紀人 黃 政 斌 : 0 9 1 2 – 0 0 7 4 7 7
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兆旭不動產仲介經紀有限公司
經紀人 黃政斌 (114)北市經證字第02944號
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樂享家不動產有限公司 經紀人|吳筱筠(104)新北經字第003078號
營業員證號(97)年北縣字1548號 📜免責聲明 1️⃣本頁面所登載房屋物件資料,若與實際情形有所差異,仍以地政機關登記資料為準。
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板橋風水房仲-新板特區F1高樓
新板特區F1高樓1388萬
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🏢基本資料
📍地址|板橋區新府路
💰售價|1418萬
📐坪數|15.24坪
🏠格局|1房1廳1衛(夾層空間)
🚗車位|無
🏢樓層|13F / 24F
📆屋齡|約17.6年
🏘️建物型態|電梯大樓
🏗️建物結構|鋼筋混凝土造
🔥【這間最大賣點】
★ 新板特區核心🔥
板橋最精華地段之一
★ 板橋車站約400公尺🔥
步行即可抵達五鐵共構車站
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增加使用坪效與收納機能
🏠【空間規劃】
✔ 1房1廳1衛配置
單身貴族、新婚夫妻首選
✔ 夾層空間規劃
可作臥室、書房或收納區
✔ 格局方正
空間好規劃利用
✔ 高樓景觀戶
居住舒適度佳
📍【生活機能】
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🎓 板橋國小・海山國小・海山國中・海山高中
完整明星學區
🌳 萬坪公園
運動散步休閒首選
🏙 新板特區生活圈
百貨商場、影城、美食聚集
🚇 距
台北捷運板南線 板橋站約400公尺
🚄 五鐵共構板橋車站
高鐵、台鐵、捷運、客運一次到位
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交通四通八達
🔮【風水格局亮點】
✔ 高樓景觀戶
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🎯【適合客群】
✔ 首購族
✔ 單身貴族
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樂享家不動產有限公司
經紀人|吳筱筠(104)新北經字第003078號
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0729【林家花園廣場】超高坪效大4房,除租引爆資產翻倍潮!
【物件資料】
📍 類型:電梯大樓
📍 社區:林家花園廣場大廈
📍 地址:新北市板橋區館前西路150號3樓
📍 結構:RC造(鋼筋混凝土造)
📍 樓層:3樓/10樓
📍 屋齡:43年(完工日期:民國72年9月29日)
📍 土地使用分區:商業區、道路用地
📍 用途:住家用
📍 格局:依現況說明(查封時存有承租關係,內部有漏水情形)
📍 拍賣原因:拍賣抵押物
📍 投標地點:台北市大安區忠孝東路四段300號10樓(台灣金融資產服務股份有限公司)
📍 保證金:283.7萬
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️ 總坪數:48.07 坪
▶️ 主建坪:38.46 坪
▶️ 附屬坪:4.33 坪
▶️ 公設坪:5.28 坪
▶️ 停車坪:依公告
▶️ 增建坪:依公告
▶️ 土地坪:6.80 坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅ 商圈:府中商圈、板橋廟口商圈、湳雅夜市商圈
✅ 學校:板橋國小、板橋國中、大觀國中
✅ 政府機關:新北市政府、板橋區公所、板橋戶政事務所
✅ 醫院:新北市立聯合醫院板橋院區
✅ 藥局:丁丁藥局、屈臣氏、康是美(分布於館前西路與府中路)
✅ 公園:林本源園邸(林家花園)、府中廣場
✅ 賣場:家樂福板橋三民店(車程約8分鐘)
✅ 大型百貨:板橋大遠百 (Mega City)、遠東百貨板橋中山店
✅ 超市:全聯福利中心板橋館前西店
✅ 便利商店:7-ELEVEN、全家便利商店(下樓即有多家)
✅ 交通:館前西路主幹道、縣民大道
✅ 捷運:捷運府中站(步行約 5-7 分鐘)
✅ 公車:館前西路口站、林家花園站多線公車
✅ 快速道路:台65線快速道路(車程約 3 分鐘)
✅ 橋:大漢橋、新海橋(往新莊方向)、光復橋(往台北方向)
✅ 高速公路:國道三號中和交流道(開車約 12 分鐘)
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→條件點交●
📢 占有使用狀況:本件標的於民國114年11月5日履勘時,在場人蔡潘O英稱有漏水,其向債務人李O富承租。查封時租約早已到期,目前為不定期租賃。
📢 除去租賃關係說明:第三人蔡潘O英之租賃關係業經法院發命令除去(惟尚未確定)。倘此除去租賃命令於拍定前無人異議,或經異議後遭駁回確定,則拍定後點交;倘除租命令有人異議並遭撤銷確定,則拍定後不點交。
📢 屋況瑕疵註記:承租人在場陳明屋內「有漏水情形」(與109年查封時情況相同)。
📢 瑕疵與特殊情事:經函詢相關單位,本件標的無非自然死亡、高氯離子(海砂屋)、地震受創或火災受損等公示列管資料,實際情形仍請投標人注意。
📢 公同共有產權說明:本案件為公同共有持分,請投買人自行確認範圍。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額:1980萬
📌 板信商業銀行,1560萬,102.8.28
📌 陳OO,420萬,106.12.1
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/03/18|2,770 萬|57.62 萬/坪|不點交|流標
📍 第二拍|2026/04/08|2,216 萬|46.10 萬/坪|不點交|流標
📍 第三拍|2026/06/17|1,773 萬|36.88 萬/坪|條件點交|流標
📍 第四拍|2026/07/29|1,418.5 萬|29.51 萬/坪|條件點交|目前拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】古蹟人文與繁華機能交織
📌 街道氛圍:館前西路為板橋舊城區核心要道,兩旁商業活動興旺,轉入林家花園周邊則富有歷史人文的靜謐感。
📌 建築風格:43年經典電梯大樓,社區名為「林家花園廣場大廈」,低公設比,室內格局方正寬敞。
📌 綠地分佈:緊鄰百年古蹟林本源園邸,散步即達綠意公園,提供優質的休閒空間。
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【地段價值】商業區高保值黃金地段
📌 土地使用分區:商業區。土地使用強度高,產權與土地保值性極佳,長線具備都更與重建潛力。
📌 未來發展潛力:坐落板橋府中商圈核心,因商業區特性,店鋪、辦公、住家剛性需求強烈,租售市場皆非常活絡。
📌 稀缺性:市中心少見釋出土地持分 6.8 坪、總坪數 48 坪的大坪數高實用率產品。
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【案件特色】低公設極致實用大宅
🎇 坪效驚人:公設比極低(僅約 11.0%),主建坪高達 38.46 坪,室內空間非常寬敞。
🎇 商業區優勢:兼具自住大空間與設立事務所、辦公室的多功能商業用途。
🎇 府中雙捷生活圈:步行 5-7 分鐘即達捷運府中站,交通與通勤效率極高。
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【優勢與亮點】 破盤超大空間與套利利潤
🏆 極大價格優勢:第四拍底價單價已降至 29.51 萬/坪,與社區實價 45.0 萬/坪相比,具備顯著的折價空間。
🏆 高得房率:38.46坪的主建面積,在現今新建案中需購買超過60坪以上才能享有相同的使用空間。
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【注意事項】
⚠️ 條件點交與除租爭議:目前租賃關係雖被法院除去,但尚未最終確定。若拍定前有人異議且除租命令遭撤銷,將轉為「不點交」,投標人需有排除租約的心理準備與能力。
⚠️ 漏水與屋況瑕疵:筆錄載明有漏水情形,拍定後需預留一筆修繕費用進行防水與室內整理。
⚠️ 公同共有產權:本件為公同共有持分,投標前請向地政機關確認產權範圍與細節。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第四拍
💰 底價 : 1,418.5 萬
💰 單價 : 29.51 萬/坪(以謄本總坪數 48.07 坪計算)
💰 實價均價 : 45.00 萬/坪(以謄本總坪數 48.07 坪計算)
💰 與實價價差比率 : ( 45.00 - 29.51 ) / 45.00 * 100% = 34.42%
💰 狀態評估 : 本案單價已降至 29.51 萬/坪,與同棟近一年成交實價 45.00 萬/坪相比,價差比率高達 34.42%(約打 65 折)。總價僅 1,418.5 萬即可取得板橋核心商業區 48 坪的捷運電梯大戶,性價比極高,為第四拍最具投資與自住價值的破盤物件。
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【潛在利潤空間】
📌 拍定後相較於同社區市價(約 1,732 萬)享有高達 313 萬 的超值帳面安全邊際。
📌 重新整理修繕後若分層出租或整層出租,月租金預估可達 3.2 萬 - 3.8 萬元,以底價計算毛租金投報率高達 2.7% - 3.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方 : 尋求板橋低總價大空間的換屋自住客、捷運周邊事務所自用業主、看中高折價的資深投資客。
🎯 買方痛點 : 擔心點交因承租人異議而被撤銷變為不點交、需承擔漏水屋況修繕與公同共有範圍確認的繁雜流程。
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