台南美美房屋金城國  安平買屋 / 安平買房 - 台南美美房屋市政府庭園優質傳統車墅

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2500 萬
參考單價：49.38 萬/坪
地址：台南市安平區建平十一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 3衛 1廚房
總坪數：50.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.04 坪
附屬建物面積：6.59 坪
土地面積：29.34 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：37 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新南國小.金城國中
鄰近公園：慶平公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與空間優勢明顯：位於安平五期重劃區，屬熱門精華地段，且擁有 50.63 坪的大坪數，格局為 5 房，非常適合三代同堂大家庭。生活機能完善：鄰近新南國小、金城國中，且靠近慶平公園與傳統市場，學區資源與日常生活採買極為便利。價格相對合理：單價約 49.38 萬，相較於同區新案，對於追求大坪數的買方而言，門檻較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡達 37 年，可能涉及管線老舊、防水層失效或結構安全等隱憂，需預留較高的整修預算。融資挑戰：銀行對於老舊透天厝的貸額審核可能較嚴格，可能影響買方購屋資金規劃。持有成本：50 餘坪的建物，每年的地價稅與房屋稅負相對較高，且維護管理成本較新成屋高。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：五期重劃區持續成熟，未來房價增值空間值得期待。資產重新定義：透過妥善的室內設計與結構補強，可大幅提升居住品質與轉手價值。多元用途：大空間且格局靈活，除自住外，亦具有長租或作為家族聚會場所的潛能。
威脅 (Threats)	結構安全風險：老舊房屋若未提前檢測，可能面臨突發性的修繕費用。流動性風險：高單價且老舊的大坪數物件，在房市調整期可能較不易脫手。市場競爭：周邊若有新案落成，可能分流買氣，影響此老屋的保值表現。

2. 物件評論

總體評價：值得列入考慮，但建議謹慎評估整修成本

此物件位於台南安平五期重劃區，擁有極具竞争力的地段與寬敞的居住空間，對於追求大家庭共居或長期置產的買方來說，是相當具吸引力的選擇。然而，37 年的屋齡是購入前必須面對的最大挑戰。

主要理由如下：

地段與坪數的稀缺性：在安平五期要找到 50 餘坪的大戶透天十分不易，且鄰近優質學區與公園，生活品質無虞。
單價性價比高：以 2500 萬的總價來看，單價約 49 萬，相較於同區新案，具備不錯的入手門檻優勢。
隱形成本預留：鑑於屋齡因素，建議在決標前聘請專業技師進行房屋結構與管線檢測，並預留約數百萬元作為老屋翻新基金（如更新管路、防水、外牆修補等），以確保居住安全與資產價值。

若您願意投入資金進行整修，並能承擔較長的持有周期，這筆投資的長線價值可期；若追求即住即新且不希望投入後續資金，則建議將此物件作為候補選項。