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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：988 萬
參考單價：22.33 萬/坪
地址：台南市永康區中山北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：44.25 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.39 坪
附屬建物面積：2.67 坪
共同使用：17.19 坪
土地面積：3.31 坪
樓別/樓高： 10樓 / 19樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：永康國中、永康國小
鄰近公園：探索教育公園
生活機能：永康公有市場
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下是針對物件編號 1379263 之買房者視角分析：

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局優異：3 房 2 廳 2 衛設計，空間利用率高，滿足大家庭居住需求。 2. 採光通風佳：三面採光設計，通風性極佳，居住舒適度通常較佳。 3. 樓層位置：10 樓為中高樓層，視野開闊且較少噪音干擾。 4. 車位配備：標榜含平面車位，在都會區屬高價值附贈資源。 5. 屋況維護：管線於 10 年前更新，屋主惜屋，相較於同齡建案狀況較好。 6. 生活機能：鄰近永康市場、探索教育公園，且屬永康國中學區，生活與教育便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡 31 年，屬於中高齡社區，未來若轉手可能需面對銀行核貸年齡限制。 2. 單價考量：參考單價 22.33 萬/坪，對於 30 年老屋而言單價偏貴，需確認與新案或同區競品之比較。 3. 總價門檻：總價近 988 萬元，需確認貸款成數與頭期款是否對購屋者造成壓力。 4. 設施老化風險：雖管線更新，但外牆、電梯或公共設施可能仍有長期維護或修繕基金需求。
機會 (Opportunities)	1. 學區與通勤優勢：永康區為台南主要衛星市區，對科技業與通勤者具吸引力，租金與轉手需求穩定。 2. 首購與換屋市場：三房兩廳屬於剛性需求，適合首購或改善型家庭，流動性相對較好。 3. 裝修價值：若屋主現況佳但風格老舊，買方可投入裝修以符合個人喜好，提升居住體驗。
威脅 (Threats)	1. 融資風險：30 年以上屋齡，部分銀行貸款條件較嚴格，可能影響貸款期限或核貸成數。 2. 修繕成本：高樓層老屋若遇公共設施（如水箱、電梯）大修，可能需動支公共基金或臨時收費。 3. 房價波動：房地產市場波動可能影響資產估值，若市場回檔可能面臨短期資產縮水。 4. 政策法規：未來若房屋安全法規更嚴苛（如耐震、防災），老舊大樓可能面臨更嚴格規範。

物件評論

此物件對於**「重視居住品質與學區資源，且打算長期持有」**的買家而言，具備不錯價值。主要推薦理由為其優異的「三面採光」與「3 房 2 廳」寬敞格局，在老屋中較難得，加上位於永康學區與交通便利的中山北路，生活機能完善且含平面車位，能提升實質居住滿意度。

然而，購屋前需特別留意屋齡帶來的銀行融資影響，建議先與銀行確認核貸成數與年限，並核實標榜的 22.33 萬/坪單價在同社區近期成交價位的合理性。若資金預算能負擔且能接受老屋特性，此物件值得列入重點考察，作為自住房產的選項。

問與答

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