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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：838 萬 (含車位價)
參考單價：19.8 萬/坪
地址：台南市下營區公園路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛 4陽台 1廚房
總坪數：42.32 坪 (包含車位面積)
主建物面積：39.57 坪
附屬建物面積：2.75 坪
土地面積：18.02 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：自家車庫

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：下營國小、東興國小
鄰近公園：武承恩公園、下營文小二運動公園
生活機能：下營菜市場、全聯福利中心、下營農會超市、中營公有零售市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格親民且總坪數大：總價約 838 萬，在透天市場中屬於低入門門檻，且包含車位。生活機能完善：位於下營精華地段，鄰近菜市場、超市、公園及國小，日常採買與休閒便利。格局寬敞：4 房 2 廳 3 衛配置，適合多人口家庭或未來分租需求。持有成本低：透天形式無管理費支出，長期持有負擔較小。議價空間：屋主有出售意願，買方有壓價或議價機會。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：41 年屋齡，硬體設施可能老舊，需考量維修或整修成本。增建爭議：資訊註明 4 樓為增建部分，涉及法律或拆除風險，可能影響貸款或價值評估。停車位性質：車位登記為「其它」，需確認是否具合法權狀或僅為空地規劃。區域發展性：下營區相比台南市中心或永康區，人口流動與升值潛能相對平緩。
機會 (Opportunities)	改裝彈性：空間大且無管理規範，可依需求重新規劃格局。投資潛力：低總價透天在部分區域保值性優於高樓大樓，長期持有可能帶來穩定租金收益。市場需求：對預算有限但追求獨立住宅體驗的買家，此類物件具吸引力。議價進程：利用屋主惜售心理，爭取更有利的成交條件或保留裝修基金。
威脅 (Threats)	潛在整修費用：老舊建物可能需投入鉅資處理管線、防水或結構補強。法律風險：增建部分若被認定為違建，可能影響日後轉手或面臨勒令拆除。流動性風險：高齡透天在二手市場競爭中，轉手速度可能不如新成屋。貸款限制：高齡建物可能影響銀行成屋貸款成數或年限。