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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：43.1 萬/坪
地址：桃園市桃園區大華九街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1廚房
總坪數：15.5 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.33 坪
共同使用：1.17 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：北門國小
鄰近公園：永康公園
生活機能：力行市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通：位於桃園區核心，鄰近綠線捷運 G9 站（未來升值潛力），周邊有中正夜市、永康公園及力行市場，生活機能極度便利。 2. 屋況整新：雖為 40 年舊公寓，但室內格局全新整理，包含管路、水電全改，並配備櫻花爐具、國際牌衛浴與智能電子鎖，入住前無需額外負擔重裝修成本。 3. 學區資源：鄰近北門國小與慈文國中，享有九年一貫免煩惱的教育優勢。 4. 價格門檻：總價 668 萬在桃園市區屬相對親民的價格，單價約 43.1 萬/坪，適合首次購屋者。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層與無電梯：位於頂樓（5 樓/5 樓），且為老式公寓未裝設電梯，搬運大件物品不便，夏季樓上受熱影響可能較明顯。 2. 屋齡問題：屋齡達 40 年，可能面臨銀行核貸成數或年限縮短的風險，未來轉手時對年輕買家的吸引力會較新大樓弱。 3. 坪數限制：總坪數僅 15.5 坪，雖為兩房但空間較為緊湊，若家庭人口增加（如生子或同住長輩），居住彈性較低。
機會 (Opportunities)	1. 捷運完工效應：隨著綠線通車，G9 站周邊房價與租金需求有望提升，具持有一波資產增值的空間。 2. 租屋市場：鄰近夜市、公園且交通便利，對於單身青年或新婚小家庭而言是極佳的租屋選擇，持有期間可創造穩定現金流。 3. 區域更新潛力：桃園區為發展核心區之一，未來若周邊老舊社區有都更或重建機會，可能提升該區域整體價值。
威脅 (Threats)	1. 市場流動性風險：無電梯的老公寓在房地產市場下行時，轉手難度通常高於新大樓，潛在買家族群受限。 2. 建築維護成本：老舊建物雖有更新管路，但外牆或公共設施若缺乏有效管理，仍可能有滲漏等隱憂，後續維修費用需考量。 3. 政策與利率風險：房價波動及央行利率調整可能影響貸額能力，且教育政策若有變動（如學區認定），亦可能輕微衝擊議價空間。

物件評論

此物件適合「單身貴族」或「新婚小家庭」作為首套自住房產購買，對於純投資客則需審慎評估持有風險。

主要理由如下：

高性價比的居住品質：雖然屋齡老舊，但內部採光、格局與裝修設備（如全電化、智能鎖具）均為全新升級，買入即可舒適入住，省去了舊房翻修的時間與金錢成本。
核心地段與交通優勢：桃園區地價底層支撐強，加上綠線 G9 站通車後帶來的交通便利性，是該物件最大的保值賣點。
需注意的潛在隱憂：頂樓無電梯的老公寓，在未來轉手時可能會面臨客源較少的挑戰，建議購買前確認銀行對屋齡的貸額限制（可能低於 7 成），並評估自身對高楼层的接受度。

若您的預算有限且追求生活機能與通勤便利，此物件是極具竞争力的選擇；但若計畫短期持有或家庭長期需求較大，則需謹慎考慮坪數與建築年齡的限制。

問與答

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