鶯歌社區大樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌社區大樓-景自慢景觀美三房+平車@同心圓上恩

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1598 萬 (含車位價)
參考單價：44.88 萬/坪
地址：新北市鶯歌區尖山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：景自慢
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：35.61 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.81 坪
附屬建物面積：2.42 坪
共同使用：11.38 坪
車位坪數：8.68 坪
樓別/樓高： 11樓 / 15樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2615 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：二橋國小.尖山國中
生活機能：全聯
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局機能佳：三房兩廳兩衛的方正格局，適合家庭居住，且通風採光條件在 11 樓高樓層下通常較佳。 2. 價格含車位：總價包含一處坡道平面式車位，對於有車族來說省去了額外購買或租賃停車位的費用與麻煩。 3. 生活機能便利：鄰近全聯超市、公園及學校，日常採買與休閒動線短，符合樂活居住需求。 4. 學區資源明確：鄰近二橋國小與尖山國中，對有子女教養規劃的家庭具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 地理位置距離：位於鶯歌區尖山路，若通勤地點在新北市或台北市核心區域，往返時間成本可能較高。 2. 樓層高度影響：15 層樓的第 11 樓屬於高樓層，對老人居住可能略顯不便，且需完全依賴電梯運作。 3. 市場流通性：若社區房齡較長或位於非重劃區核心，未來轉手速度可能不如捷運沿線物件快速。
機會 (Opportunities)	1. 自住舒適度提升：高樓層景觀視野好，適合長期自住享受寧靜生活，不易受地面噪音干擾。 2. 區域發展潛力：若鶯歌鄰近交通建設（如捷運或快速道路）有進一步優化規劃，房價可能有上漲空間。 3. 家庭成長需求：三房設計能配合家庭成員增加時的居住彈性，延長持有期間的使用壽命。
威脅 (Threats)	1. 房價波動風險：當前房市若進入調整期，高單價（約每坪 45 萬）在鶯歌區域可能面臨估值壓力。 2. 房屋維護成本：需確認社區公共基金提撥狀況及屋齡，老舊建築未來可能涉及較大的修繕費用。 3. 管理費與稅務：持有期間需負擔固定管理費與不動產持有稅，若投資報酬率（如出租）不穩定，現金流壓力會增加。

物件評論

綜合評估此物件，對於尋求「中長期自住」且重視生活品質的家庭來說，這是一個值得考慮的選項。

主要理由如下：

性價比尚可：總價 1,598 萬包含車位與主體坪數（35.61 坪），折合單價約每坪 44.88 萬，在鶯歌區域中屬於中高價位，但考慮到樓層位置（11 樓）與三房兩廳的配置，價格尚在合理範圍內。
居住體驗佳：高樓層帶來的採光、通風與隱私保護是顯著優勢，加上方正格局能有效利用空間，搭配鄰近學校與超市，日常動線極為便利。
需斟酌的因素：若您主要考量點在於「跨區通勤便利性」或「短期投資獲利」，此物件可能非最佳選擇，建議您優先評估實際通勤時間成本，並確認社區管委會對公共設施的維護狀況。

結論：若您是以家庭長期定居為主軸，且能接受鶯歌的地理距離，此物件在硬體與機能上皆能提供舒適的居住環境，值得安排實地參觀。

問與答

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