新莊買屋 / 新莊買房 - 天祥公寓5樓美宅｜明亮格局前後陽台生活機能佳

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1188 萬
參考單價：38.94 萬/坪
地址：新北市新莊區天祥街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：30.506 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.815 坪
附屬建物面積：2.719 坪
共同使用：1.972 坪
土地面積：8.699 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立裕民國小、市立丹鳳國小、市立福營國中、輔仁大學
鄰近公園：新莊青年公園
生活機能：裕民市場傳統市場、家樂福超市、特力屋
附近交通：天祥街33號公車站、捷運丹鳳站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	生活機能完善：鄰近丹鳳捷運站，擁有家樂福、裕民市場等商業設施，交通與採買便利性高。居住環境單純：純住宅區，每層僅兩戶配置，住戶結構簡單，鄰里安靜且隱私性佳。空間規劃實用：格局方正，前後皆有陽台，通風與採光條件優良，坪效利用率高。
劣勢	屋齡較長：房產屋齡約 40 年，外觀可能較為老舊，且需留意管線老化問題。樓層限制：位於 5 樓頂樓，無電梯設施，爬樓梯對長者或幼童較不便，且夏季高溫與防水保溫問題需關注。總價偏高：單價約 39 萬/坪，對於老舊公寓而言，總價 1,188 萬的負擔相對不輕。
機會	學區優勢：鄰近裕民國小、丹鳳國小及福營國中，適合重視子女教育的家庭。舊屋改造潛力：若購入後進行室內裝修或外牆翻新，可提升居住品質與未來轉手價值。區域發展：地處新莊副都心與丹鳳生活圈交界，未來周邊發展可能帶動保值空間。
威脅	建築維護風險：老舊公寓可能存在共同維修基金不足的問題，頂樓漏水或管線故障的潛在維修成本高。貸款額度限制：銀行對高屋齡建物可能會降低貸款成數，買方需準備更多自備款。市場流動性：隨著屋齡增長，未來在房地產市場的流動性可能不如新案或電梯大樓，轉手週期可能較長。

物件評論

此物件對於重視生活機能與學區資源，且具備一定購屋預算的買方來說，值得列入考量。其最大的吸引力在於「地點」與「格局」，捷運站旁的交通便利性以及成熟商圈帶來的日常便利，是長期居住的重大優勢。此外，每層兩戶的配置提供了良好的社區安靜度，適合喜歡單純環境的家庭。

然而，在決定購買前必須審慎評估以下風險：首先，40 年屋齡加頂樓無電梯是硬傷，需確認爬樓梯對家中成員是否構成負擔，並要求賣方提供近期的漏水檢查報告或修繕紀錄。其次，雖然單價看似競爭，但考慮到未來可能的維修成本與銀行融資成數限制，建議買方應預留裝修預算並與銀行確認貸款條件後再行簽約。若您願意投入空間改造以換取更好的居住品質，這將是一個具潛力的選擇；若您是追求新穎設施或無障礙通行的住戶，則可能不是最合適的選項。

問與答

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蔡惠貞(仲介，收取服務費)

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