京城凱薩大廈
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1560 萬 (含車位價)
- 參考單價：39.61 萬/坪
- 地址：
高雄市
鼓山區
美術東三路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：京城凱薩大廈
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：39.38 坪 (包含車位面積)
- 主建物面積：21.89 坪
- 附屬建物面積：2.33 坪
- 共同使用：15.16 坪
- 土地面積：4.91 坪
- 樓別/樓高： 11樓 / 15樓
- 屋齡：21 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道機械式
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段與交通優異：位於高雄市美術館生活圈，鄰近捷運輕軌站，生活機能完善（全聯、7-11 等）。 居住格局舒適：3 房 2 廳 2 衛的配置適合家庭居住，且位於 11 樓中高楼层，隱私性與採光較好。 價格包含車位：總坪數含車位，總價 1560 萬，管理費 2570 元對於此面積而言屬合理範圍。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡漸增：屋齡已達 21 年，對於未來貸款年限或銀行估價可能產生影響。 停車方式限制：為坡道機械式車位，取車需等待且對車輛可能有輕微磨損，不如平面車位方便。 |
| 機會 (Opportunities) | 區域發展潛力：美術館生活圈屬高屏優質居住區，配合輕軌沿線發展，長期保值性較高。 學區紅利：標示為明星學區，若對子女就學有需求，此地段具穩定價值。 |
| 威脅 (Threats) | 市場流動性風險：目前高房價市場趨緩，20 年以上的舊大樓在轉手時，競爭力道可能不如新建案。 貸款限制：屋齡較高可能會影響買方未來轉手的貸款成數或年限，需考量資金規劃。 |
物件評論
此物件位於高雄市鼓山區的美術館核心生活圈，具備「輕軌站旁」與「明星學區」兩大亮點，對於重視生活機能與子女教育的自住買家而言，是個相當不錯的選擇。3 房格局與中高樓層配置居住品質良好，總價包含機械車位在整體預算中尚屬合理。
然而，屋齡已達 21 年且採機械式停車，若是純投資或偏好全新大樓的族群，則需斟酌考量。建議若您以自住為主要目的，且能接受機動車位的特性，此物件在區域價值上值得入場；但買房前建議務必確認銀行對該屋齡之估價金額，並實際前往體驗機械停車與周邊環境，確認符合長期居住需求後再行決定。
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