農十六雙主臥雙平車  左營買屋 / 左營買房 - 高雄店面三角窗農十六巨蛋商圈京悅漂亮裝潢雙主臥雙平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4400 萬
參考單價：37.6 萬/坪
地址：高雄市左營區博愛二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京悅
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：117.01 坪 (不含車位面積)
主建物面積：58.78 坪
附屬建物面積：8.2 坪
共同使用：50.03 坪
土地面積：6.9 坪
樓別/樓高： 7樓 / 27樓
屋齡：15 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：2個坡道平面固定車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：12996 元/月
管理描述：1
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：新上國小、龍華國中、明華國中
鄰近公園：凹子底森林公園
生活機能：龍華市場
附近交通：凹子底站 [捷運
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產分析報告：京悅 (編碼:1369184)

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於左營區核心商圈，鄰近凹子底及巨蛋雙捷運站，通勤與生活機能極佳。 2. 空間規劃寬敞：總坪數達 117 坪，擁有 4 房 2 廳設計，並具備雙主臥室，適合大家庭或需要居家辦公者。 3. 社區公設豐富：提供飯店式管理與無邊際泳池、健身房等高端設施，居住品質高。 4. 學區優勢：鄰近新上國小及龍華、明華國中，教育资源穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 持有成本高昂：每月管理費接近 13,000 元，對長期持有心態的現金流有一定壓力。 2. 標題與用途疑點：廣告標題提及「店面」，但資料顯示為「住家用」，需確認土地及建物登記用途，以免影響稅務或貸款成數。 3. 總價較高：總價 4,400 萬屬於高總價物件，進入門檻高，潛在買家群體較窄。 4. 屋齡因素：屋齡已達 15 年，未來若需大規模修繕或更新設備，可能增加額外支出。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：凹子底地區持續開發中，長期來看具資產增值空間。 2. 租賃市場需求：大坪數與高規公設適合作為企業宿舍或高端長租屋，租金回報率可觀。 3. 資產配置多元性：對於尋求實體資產抗通膨的投資客而言，此類稀缺的大樓住家具有吸引力。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：因總價與坪數龐大，未來轉手時的找價時間可能較長，資金周轉速度受限。 2. 政策變動風險：針對高價屋或投資房產的稅制調整（如囤房稅）可能會增加持有成本。 3. 產權不明確：若「店面」標題涉及商業區變更使用，未來在處分或貸款上可能面臨法規限制。

二、物件評論

購買建議：需經確認產權後再決定，適合特定需求者。

此物件最大的吸引力在於其稀缺的地理位置與寬敞的空間規劃，位於左營核心精華地段，對於重視通勤便利與子女學區的家庭來說，是極為理想的居住選擇。然而，您必須注意兩個關鍵風險點：第一，請務必查閱建物謄本確認「住家用」屬性是否與標題一致，以確保貸款成數與稅費符合預期；第二，高額的管理費與總價意味著持有成本不低，若您計畫短期持有多年的獲利彈性會受限。若您的預算充足，且能接受每月固定的管理支出並確認產權無虞，此物件值得列入置產清單；但若對現金流敏感或擔心未來轉手難度，建議謹慎評估。