鶯歌社區大樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌社區大樓-合家歡大三房@昌福學區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1196 萬
參考單價：40.81 萬/坪
地址：新北市鶯歌區西湖街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：合家歡
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：29.31 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.81 坪
附屬建物面積：3.29 坪
共同使用：3.21 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1020 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：昌福國小.鶯歌國中
鄰近公園：兒一公園
生活機能：五福市場.全聯
附近交通：國華捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 房產格局優異：三開間設計，擁有三間臥室、兩間衛浴及雙廳配置，空間方正實用，適合家庭居住。 2. 採光與樓層條件佳：位於 9 樓（總樓層 12 樓），屬於中高樓層，採光通風良好，視野較開闊。 3. 學區資源穩定：位於昌福國小及鶯歌國中學區，對重視教育需求的買家具有吸引力。 4. 生活機能便利：鄰近五福市場、全聯福利中心及兒一公園，日常採買與休閒散步皆方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡已達 30 年：建築物老舊程度較高，可能影響銀行貸款成數或年限，且需預留維修基金或修繕預算。 2. 不含車位：總坪數及總價均未包含停車位，購屋後需自行另行購買車位，將增加額外成本與尋找難度。 3. 地理位置屬性：位於鶯歌區，相較於台北市核心區域，通勤至市中心的時間較長，對於非在地工作者而言可能較為不便。
機會 (Opportunities)	1. 捷運潛力：鄰近未來的國華捷運站，若建設如期通車，將大幅提升通勤便利度與資產保值性。 2. 翻新增值空間：因屋齡因素，買入後可透過內部裝修更新設備，提升居住品質及未來轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性風險：高屋齡社區在市場上可能較新案不易流通，若未來捷運開發延宕，增值空間可能受限。 2. 公共設施老化隱憂：30 年房產面臨管路老舊、防水問題或外牆更新等潛在維修風險，需評估社區管理費是否足以應付長期大修需求。

2. 物件評論

綜合以上分析，此物件對於「預算有限但重視教育與居住品質」的家庭購屋者而言，具備相當的購買價值。1196 萬元的總價在新北板橋或台北市區難以買到三房兩衛的空間，但在鶯歌則能獲得方正且高樓層的優質格局。主要考量點在於屋齡較長可能帶來的維修風險與車位成本，若您不介意居住環境需自行翻新的可能性，且將學區與生活機能置於優先順序，這是一個值得考慮的入門或置換型標的；但若對新舊程度極度敏感或有長期持有增值的高期待，則建議再斟酌捷運開發時程與未來轉手流動性。

問與答

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鶯歌社區大樓

蘇上恩(仲介，收取服務費)

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