年收300萬  東區買屋 / 東區買房 - 巨城SOGO百貨旁店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：19800 萬 (含車位價)
參考單價：113.02 萬/坪
地址：新竹市東區中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中央生活大街
總坪數：175.19 坪 (包含車位面積)
主建物面積：124.95 坪
附屬建物面積：8.27 坪
共同使用：41.97 坪
土地面積：11.44 坪
樓別/樓高： 1樓 / 10樓
屋齡：30 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 店面
車位：平面式車位
車位描述：雙車

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：9587 元/月
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下為針對編號 1368262 物件的買方視角分析：

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段極佳：位於新竹市東區中央路，緊鄰巨城百貨與 SOGO，為核心商業區，人潮穩定且曝光度高。 2. 租約穩定：目前已有長期穩定租客，月收租金 23.5 萬元，提供即時的現金流保障。 3. 空間優勢：面寬達 8.21 米，使用坪數包含車位，對於店面展示或停顧客車輛相當便利。 4. 產權完整：位於合法街區，具備長期持有的抗通膨屬性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 投資報酬率偏低：以總價約 1.98 億、年收租 300 萬計算，租金收益率僅約 1.5%，低於市場一般商用店面水準。 2. 屋齡因素：屋齡已達 30 年，未來可能面臨硬體設備老化或維修成本高漲的問題。 3. 單價過高：每坪參考單價約 113 萬，屬於高價入場，對資金門檻要求極高。
機會 (Opportunities)	1. 稀缺資產：黃金地段的店面資源日益減少，具備長期持有後的土地增值潛力。 2. 租金調整空間：若租約到期或經翻新優化後，有條件向更高層級租戶爭取更優溢價。 3. 產業轉型：商圈消費力強，適合品牌旗艦店或高端服務業進駐，具擴充價值。
威脅 (Threats)	1. 零售趨勢改變：受電商衝擊影響，實體店面需求可能波動，存在空置風險。 2. 資金成本上升：高總價物件通常需較高貸款比例，升息環境將大幅增加持有心態與利息負擔。 3. 管理維護費用：每月管理費近萬元，加上老舊建物潛在的修繕基金提撥，持有成本不容忽視。

二、物件評論與購買建議

是否值得購買： 此物件適合「資產配置型」或「品牌戰略型」買家，但不建議作為追求高現金流的短中期投資標的。

主要理由：

地段與稀缺性為核心價值：巨城與火車站商圈是新竹最具競爭力的消費腹地，此類店面擁有極高的不可替代性。若您考量的是長期抗通膨或品牌曝光度，此地段具戰略意義。
租金回報率偏保守：以 1.5% 的收益率而言，在當前金融環境下難以覆蓋資金成本與物價上漲，若無法負擔高利息成本或期望短期養家貼現，此物件財務表現較弱。
老屋隱憂需審慎評估：30 年屋齡代表潛在維護成本高，建議買家在簽約前進行結構安全檢測與維修預算估算，避免買到後因大修導致現金流緊縮。

總結而言，若您資金充裕、追求核心資產保值且能接受較低的短期租金回報，此物件為優質標的；若以獲利最大化或高流動性為首要目標，則建議繼續比對同區域其他 newer 或租售比更高的物件。