桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山楓樹商圈@冠雲集一期三房車法拍1400萬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 461

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1400 萬 (含車位價)
參考單價：29.08 萬/坪
地址：桃園市龜山區長壽路 269巷 12號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114三120867甲
拍賣情況：待標
拍次：一拍
點交情況：不點交
社區：冠雲集一期
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：48.14 坪 (包含車位面積)
主建物面積：22.92 坪
附屬建物面積：3.82 坪
共同使用：10.83 坪
車位坪數：10.57 坪
土地面積：7.41 坪
樓別/樓高： 9樓 / 15樓
屋齡：12 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：新路國小+龜山國中+龜山國小+壽山高中
鄰近公園：龜山第一河濱公園
生活機能：后街市場+中興路商圈
附近交通：未來捷運棕線
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比潛力高：初拍底價 1400 萬，市場推估同類房型通常需 1500 萬以上，且二、三拍預計底价分別降至 1120 萬與 896 萬，投資價值顯著。 2. 居住格局與設施完整：9 樓高樓層邊間，擁有雙陽台及良好中庭景觀。總坪數近 49 坪含車位，三房兩廳兩衛，適合家庭居住。 3. 地理位置優越：位於龜山楓樹核心商圈，鄰近中興路生活圈、後街市場及河濱公園，未來捷運棕線規劃亦具升值潛力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 無法立即點交（最重要）：法院公告明確標示「不點交」，且屋內現況為承租戶居住至 118 年 3 月。買家拍定後無法立即入住。 2. 租賃權益影響：根據「買賣不破租賃」原則，租約有效期間內需配合承租人，自住客需等待 4 年以上才能取得產權使用權。 3. 潛在費用負擔：原屋主積欠之水電、瓦斯或管理費需由買家自行查明並繳納，存在額外成本風險。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬率潛力：若能在三拍以約 896 萬標得，對比市場行情有較大利潤空間，適合長期收租或等待後市。 2. 區域增值預期：龜山與新北林口、新莊連動性強，未來捷運通車可能帶動房產升溫。 3. 法拍撿漏機制：透過二拍、三拍的價格下殺空間，有機會以低於市場價成本取得優質住宅資產。
威脅 (Threats)	1. 租戶強制搬遷難度：若欲提前收回房屋，可能需與租戶協調補償或進行訴訟，耗時費力。 2. 產權瑕疵風險：雖法院查無短租約或非自然死亡訊息，但對於未點交之狀況，買家需自行承擔無法立即使用之損失。 3. 市場波動：若區域房價或交通建設進度不如預期，可能影響未來轉手價值或租金水平。

物件評論

此物件對於「投資客」而言具有高吸引力，特別是若您資金允許且能接受長期的租賃關係，第二拍甚至第三拍的底價極具撿漏優勢，長期持有獲利的機會大。然而，若是您屬於「自住型買家」，必須非常謹慎，因為該標的不點交且租約長達 4 年以上，將導致您在短期內無法入住使用。

建議您的購買理由如下：如果您不急于立即入住，或能接受將房屋出租直至合約結束再行使用，那麼此物單價低於市場行情，是資產配置的良機；若您急需購屋安頓，則需評估能否接受等待期及潛在的租戶協調成本，否則可能會有現金卡死的風險。總體而言，這是一筆「用時間換空間」的交易，適合有耐心且懂法拍的買家進場。

問與答

我要發問

桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0936-080626

訂閱：312 (加入)

桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

LINE ID 就是我的手機號碼喔 !!!

從事房地產已有超過10年的經驗.

請給彼此一個服務的機會.

成交就在不遠處

蛋蛋媽咪等您來電