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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：438 萬
參考單價：31.85 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：摩根168
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：13.75 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.04 坪
附屬建物面積：0.7 坪
共同使用：5.01 坪
土地面積：1.22 坪
樓別/樓高： 8樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全系統
管理費：826 元/月
管理描述：雙月繳
鄰近學校：復興國小/復興國中
鄰近公園：文化中心
生活機能：崇德兵仔市
附近交通：台南火車站
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於台南東區核心地帶，鄰近中華路、文化中心及火車站，交通與生活機能（崇德兵仔市）極佳。 2. 總價親民：總價 438 萬，對於首購族或投資客而言，門檻較低。單價約 31.85 萬/坪，在該地段具競爭力。 3. 租約穩定：目前已有承租戶，租金月收 11,500 元，持有期間即有現金流流入，且包含裝潢家電，免去自購成本。 4. 視野與管理：8/14 樓屬中高楼层，採光佳、隱私性好；24 小時飯店式管理提升安全性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 租約限制：租期至民國 116 年（2027 年）9 月，若買方擬自用，需等待租約結束，無法即刻入住。 2. 屋齡漸長：屋齡已達 18 年，接近 20 年門檻，可能影響銀行貸款年限或核貸成數。 3. 戶型單一：大套房格局僅一房一衛，居住動線與隱私度不如多居室，未來轉手受限于小家庭或單身族群。
機會 (Opportunities)	1. 租金報酬率：年租金回報率約 3.1%，在當前高利環境下屬不錯投資標的。 2. 學區優勢：鄰近復興國小、復興國中，若考量未來子女就學（非立即使用），地段穩定。 3. 首購政策：廣告提及適合首購 7 成貸，若符合政府相關資格，可進一步降低自備款壓力。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：屋齡接近 20 年，銀行對該房產之鑑價或貸款年限可能較嚴格，需預留現金支付較高頭期款。 2. 市場流通性：電梯大樓套房在未來轉手時，買家群體通常比住宅窄小，流動性稍弱。 3. 租金波動：若租約到期後租盤不穩或租金下跌，將直接影響投資收益。

物件評論

這筆交易屬於「高穩定度的收租標的」，是否值得購買取決於您的購屋目的與資金規劃。

若以投資為主要考量： 此物件非常值得推薦。位於東區核心地段，總價控制得宜，且包含在租約期間，意味著買入後即有穩定租金回流（月收 11,500 元），省去了尋找租客的時間成本與空屋風險。管理費低廉也減輕了持有成本。

若以自住為主要考量： 則不建議立即購入。最大的阻礙在於租約持續至 2027 年 9 月，若您希望買入後即入住，需面臨無法使用的空窗期，且需處理與現租客續租或解約的談判。此外，18 年的屋齡可能會影響未來銀行貸款條件，建議先向銀行確認貸款年限與成數資格。

結論： 適合尋求長期收租資金規劃者；若為自住首選，建議優先尋找已空屋或較新之物件以滿足即刻入住需求。

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