台南找房推薦東區店面  東區買屋 / 東區買房 - 平實南紡夢時代第一排1+2樓賺錢店面C068 台南找房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 71

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2490 萬
參考單價：46.68 萬/坪
地址：台南市東區莊敬路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：和風世家
總坪數：53.34 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37.91 坪
附屬建物面積：2.18 坪
共同使用：13.25 坪
土地面積：7.34 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 9樓
屋齡：86 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1500 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：東光國小、後甲國中、慈幼工商、國立成功大學
鄰近公園：平實公園
生活機能：東平黃昏市場
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件買房分析報告 (編號：1365875)

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 絕佳地理位置：位於東區黃黃金地段，第一排店面能見度極高，直接受益於南紡購物中心與夢時代商圈的擴散效應。 2. 生活機能完善：鄰近平實公園、東平黃昏市場，加上多所學校（成大、國中小），人流量穩定，商業氛圍成熟。 3. 交通便利性：毗鄰平實轉運站，且為電梯大樓配置，對於店鋪訪客或長期居住皆具便利性。 4. 空間規劃實用：一樓店面搭配二樓住宅空間，四房兩廳的格局在商用住宅中較為難得，適合自住兼營業或家庭經營。
劣勢 (Weaknesses)	1. 價格門檻較高：總價 2,490 萬，單價近 47 萬，對於一般購屋者而言資金壓力較大。 2. 屋齡標示需釐清：資料顯示屋齡達 86 年，對於電梯大樓來說極不尋常（可能為民國 86 年即 1997 年建案，或是數據誤植）。若確實高齡化，需注意結構安全與修繕成本。 3. 用途限制：雖為住商兩用，但仍受商業法規規範，例如停車位未包含在坪數內，需額外確認停車需求及規定。
機會 (Opportunities)	1. 資產增值潛力：東區持續發展且鄰近學術區域，隨交通建設（如綠線等未來規劃）成熟，房產保值與增值空間佳。 2. 投資收租效應：周邊學校林立、遊客進出量大，適合經營餐飲或零售服務，潛在租金收益率可能高於一般住宅。 3. 自住兼營業：若業主自行開設工作室或補習班，可節省額外辦公室開銷，提升空間利用率。
威脅 (Threats)	1. 商圈競爭激烈：鄰近夢時代內部商場與外圍商家林立，外部店面需具備獨特優勢才能留住客源。 2. 交通壅塞風險：平實地區車流日益增加，尖峰時段進出可能受阻，影響顧客便利性。 3. 政策與稅務變動：住宅兼商用涉及不同稅目，且若遇公寓大廈管理條例或建築法規調整（如防火避難等），可能需額外支出維護費用。

二、物件評論

這是一筆具有高度投資潛力的標的，但非常適合有特定營業用途或看好東區長期發展需求的買家。

主要理由如下：

地段優勢明確：南紡夢時代第一排是台南東區極具價值的商業地產，能見度高意味著較高的曝光率，對於經營型態的生意非常有利。
功能雙重性：一樓營業、二樓住家的配置，在管理成本與生活便利性上取得平衡，尤其適合教育培訓、工作室或家庭式店家。
需釐清的風險點：您必須特別關注「屋齡」的數據爭議。若該建物確為高齡（約 27 年以上）甚至更久，建議請專業技師進行詳細檢視結構與管線狀況，以評估後續維修預算。

購買建議： 如果您具備一定資金實力，且計劃在此創業或作為長期資產配置，此物件值得考慮，因其抗跌性與租金支撐力較強；但若您僅尋求保值且無營業需求，則需慎重考量高昂的單價及屋齡可能帶來的隱憂，務必於簽約前詳加查證。