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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1280 萬
參考單價：29.06 萬/坪
地址：新竹市東區南大路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：44.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.05 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 極高實坪比：屋內面積約 44 坪，且為零公設比設計，每分錢都花在房屋主體使用空間。 2. 地理位置優越：位於新竹市東區南大路師院商圈，生活機能成熟，鄰近學校與交通動線。 3. 使用彈性大：現狀為無隔間開放格局，可依據需求規劃為工作室、大家庭住宅或多套房出租。 4. 交通便利性：一樓出入口設計，免爬樓梯，對於長輩居住或行動不便者極為友善。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡已达 47 年，可能需要投入較高預算進行內部裝修或結構補強。 2. 隱私與安全考量：一樓住宅較易受外界噪音干擾，且需特別注意居家隱私與門窗安全防護。 3. 環境濕度問題：一樓容易有潮濕問題，長期居住需考慮防潮處理成本。 4. 總價門檻高：單價每坪近 29 萬，對於老屋而言總價較高，且車位需另尋，無直接配套。
機會	1. 投資回報潛力：因鄰近師院商圈，適合規劃成學生或教職員的長期租屋市場。 2. 空間改造價值：大面寬結構適合作為個人工作室、攝影棚或共享辦公空間，可創造額外價值。 3. 政策補助：老屋重建或修繕可能符合政府相關貸款利率優惠或稅賦減免條件。
威脅	1. 流動性風險：高齡公寓在二手房市場可能較難轉手，買家圈層可能受限。 2. 區域發展不確定性：雖為熱門商圈，但若無都更計畫，建築價值恐隨屋齡增長而折損。 3. 金融條件限制：老屋貸款審核通常較為嚴格，可能需要更高的頭期款或評估價較低。

2. 物件評論

此物件非常適合具備特定需求的買家，尤其是將「空間功能性」置於「居住新度」之上的客戶。考慮到師院商圈的高流動性與一樓零公設的優勢，若您的購屋目的是為了長期收租、經營工作室或需一樓便利性的大家庭居住，這是一筆值得投資的標的。

然而，您需要充分預留一筆預算作為老屋整修及防潮安全設施的投入，並接受一樓在隱私與噪音上的潛在妥協。若以傳家或短期升遷換屋為目標，此物件的高單價與高屋齡可能略顯負擔。建議您在簽約前務必確認房屋結構安檢結果，並詳細評估周邊停車方案以補足車位缺口。

問與答

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